马尼拉炒楼花断供后，开发商会退钱给买家么

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近日收到不少读者的私信，询问的问题比较接近，大致总结起来就是在马尼拉买了期房，屯了一批楼花，现在受到疫情影响，想要继续月供没有现金流；想要断供止损，又不知道开发商会退还多少已付款？
接下来我们以SMDC开发商为例，讲一下从断供到退还已付款项的过程。1：缓冲期：关于从月付逾期产生滞纳金，到确定断供，开发商会给与一个缓冲期，类似于保险行业的犹豫期，期限大约在3个月左右。2：宽限期：缓冲期，屋主并未支付相应款项的话，此时会进入一个SMDC 规定的宽限期，在这个宽限期内，SMDC 会给买家发邮件和给买家的代理商寄公函，提示根据当时签署的购房协议(CTS)，客户需要履行付款义务，并且按照合同要求，支付对应的罚金。
3：开发商收回房屋，会由SMDC官方向客户的邮箱，以及买家代理商发一份邮件及纸质公证函件（电子版），该函件为公证过的买家权利放弃声明，此时，该房屋将被开发商收回，原有屋主资料会被清空，该房屋将会继续投入市场中进行销售。关于断供房的具体时间节点步骤，以及相应攻略，两年前，彩荣写过一个攻略，具体可以点击下文链接：
马尼拉炒楼花断供后，开发商多久会收回房？今天，彩荣要额外补充的攻略是，什么样的情况下，开发商会没收屋主的首付款，什么情况下，开发商会部分退还屋主的首付款。

以上文的律师函为例，该通知函全文为---注销通知书和退款通知书：
　　本律师谨代表SMDC于贵方在购实的AIR公寓未进行的付款进行致以此信。尽管我们已在2020年12月22日，向贵单位发出了催款通如书，但截至到日前，你仍不旅行对SMDC的义务（请注意，未付月供的时间段，是在实行增强型社区隔离指施之前产生的）。
　　相据您与SMDC签署的相关文件。我们特北通知您的合同将被注销，根据您的已付款项进度，将会退还你 184,258.37比索的返还金退还与您，此决议自贵方收到邮件二十日起生效。如物业已交付物业于您，请于三十日期满后，您将被视为非法持有上述房产的用户，您在三十日内和平将房产交还该物业，以便我们及时收回上述房产。
　　为了处理您的退款，我们有以下要求，您或者您持有经公证的特别技权书的授权代表，到SMDC就退款事宜，签署相应文件，记得相关代表抵达现场时，需要携带您授权代表有效ID，具体事宜，请在受到此邮件后日起三十日内致电+63-288580300，或发送电子邮件到 [email protected]
　　通过上述律师函，可以看到当注销通知书和退款通知书发送后，作为屋主，需要联系SMDC，自行或授权代表前往SMDC办公室，签署退款文件，进行款项返回操作。关于菲律宾的不动产购置，为了保护交易双方的合法利益，作为法从美帝的资本主义国家，菲律宾早在1972年马科斯独裁时代，便通过了RA6552共和国不动产分期付款人保护法，菲律宾律师俗称为“马其达法”），以保护不动产所有者，不受涉及以分期付款方式进行的房地产购买交易，所导致的不平等条件的侵害。
　　《马其达法》第3条和第4条规定：
　　“第3节。在涉及通过分期付款方式出售或融资房地产的所有交易或合同中，包括住宅共管公寓，但不包括工业区，商业建筑物以及根据《共和国法》第384号（3844年）向租户出售的行为根据《共和国法》第六百八十三章（6389）的修正案，如果买方已支付了至少两年的分期付款，则买方有权在未支付后续分期付款的情况下享有以下权利：
　　“（a）在没有额外利息的情况下支付他赚取的总宽限期内应支付的未付分期付款，现将其固定为每一年分期付款的一个月宽限期的比率：前提是，此项权利应合同及其有效期（如果有）的每五年一次，买方只能行使一次。
　　“（b）如果合同被取消，卖方应退还买方已付财产的现金退还价值，相当于已付总款项的百分之五十，在分五年付款后，应再退还五分之三。每年，但不超过已付款总额的百分之九十：前提是，合同的实际取消应在买方收到取消通知或要求取消合同的30天后进行。公证行为，并在将现金退还值全额支付给买方后支付。
　　“合同的预付款，订金或期权应包括在分期付款总额的计算中。
　　“第四节。如果支付的分期付款少于两年，卖方应给予买方自分期付款之日起不少于六十天的宽限期。
　　“如果买方未能在宽限期届满时支付到期的分期付款，则卖方可以在买方收到取消通知或通过公证行为要求解除合同的三十天后取消合同。”
　　结合本文来看，引用《马其达法》中有关退款的规定的问题时，法律规定，如果买家以分期付款的方式支付了至少两年的费用，则他有权获得相当于该物业50％的款项的现金退还价值（总付款额），如果分期付款五年后，每年还会再增加5％，但不得超过总付款额的90％。

　　这其中最关键的是三部分：A:与开发商签的合同；B：至少两年的分期付款；C：退还50%的已付款。所以，从这个角度理解的话，如果各位业主，是与开发商直接签订的购房合同（CTS）的话，合同经过公证后，其附件里的SOA（付款计划表），如果业主已经付款2年以上，便可以在断供的基础上，提出要求退还50%的已付款，这是菲律宾共和国法律赋予买房者的权利。当然，以上是按照该业主的事实以及我们对它们的叙述，当其他事实发生变化或阐述时，本文的观点可能会有所不同。从这个角度看，各位再衡量是否断供，以及何时断供的时候，是不是多了一些参考依据？此外，关于SMDC的房产过户，还有一件小事，我忍不住想着墨一二。前两天帮客户淘了一套房子，屋主因为疫情影响，被迫低价卖房，因为按照惯例，房屋交易更名费（TOR）是需要屋主支付，屋主表示自己已经挥泪卖房，再包更名费就亏的要死，但是不包更名费我这边的买家也无法接受，最后卖家的SPA出了一个建议，因为卖家是孕妇，所以尝试去以卖家是孕妇，需要钱生宝宝，以人道主义的名义，申请看SMDC能否TOR费用减半。

　　正常更名费用是30万比索，如果减半的话是15万，屋主说她试着去申请，如果减免成功，可以和买家商量下，房价再少一点，回去做了做买家工作，买家也同意了。说实话，我也很好奇，经手SMDC的房子也不在少数，VIP免单的见过，前SMDC高管打折照顾的也见过，可是这种普通一卖家，仅仅是因为生宝宝需要钱，人道主义申请，还有一周多时间就要交尾款了，这么短时间，SMDC会通过么？事实是孕妇屋主周五去申请，第二周的周三，SMDC就回复批准了，让屋主到时候带上她的相关报告和证明，前台予以特别办理。

　　在SMDC前台的一路绿灯下，这次交易顺利完成了，让人感慨的是，SMDC并不会因为卖家只是一个缺钱待产的散户，而摆出冷漠的姿态拒人千里之外，相反，审核材料的客服都会像拉家常一样，问屋主是男孩女孩，（菲律宾不打胎，因此也不存在非法鉴定性别一说），然后一边盖章一边说恭喜当妈妈。无论是对投资人的利益保护，亦或是交易过程中，充满人情味的细节，我想，菲律宾的房产，一线开发商，是否值得投资，可能，答案就隐藏在这些不为人注意的细节里。在各国都大放水印钞的当下，优质房产的确是可以入手避险的投资渠道之一，BUT，彩荣还是那句话：投资海外房产需理性，过度杠杆需当心。
资讯来源，综合ABS-CBN,RAPPLE,CNN,GMA等多家菲律宾媒体报道，一并致谢。

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