干货：菲律宾二手期房转卖（更名）的税费问题

　　上周在SMDC，帮助客户转卖一套期房，在进行更名操作的时候，发生了转卖更名，需要额外交税的问题，在这里，整理下该问题及对应的政府税费法规，对于存在类似情况的业主，以供参考。

　　如上图所示，该业主的旧SOA显示，该公寓总房款为284万比索左右，除了17万杂费，合同净价为267万（因为价格没有超过319万，因此不存在12%的增值税问题）。目前，该房的大部分房款，已经缴纳完毕，剩余的尾款，约不到1M，这个业主想转卖这套房，客户也找好了，在协调双方的具体更名事宜时，SMDC的工作人员经过查询，说该房需要额外补缴一笔税款。业主和客户一听，满脑门问号。再三确认后，这笔税款非缴不可，否则无法解锁信息，进行下一步，这笔税款的费用约在14万比索左右。根据SMDC这边二手期房交易的相关事宜，正常情况下，如果是还没有正式交房的房源，这种情况下只需要去开发商办理更名即可，不涉及到任何税费，只需要支付更名费（TOR）即可，每个开发商更名费标准不一样，一般5万-30万比索不等，即便是同一个开发商，旗下的不同楼盘的更名费金额也可能不同。比如SMDC在赌场区的Shore更名费就是30万比索，而如ORTIGAS的FAME楼盘是15万比索。除此之外，如果原始价格超过319万的房产，即所谓的非免税房，再次转售的时候，会需要出一笔RVAT（再次交易税），这个交易税会根据已付款项的多少有所波动，具体以smdc系统显示为主。辣么，这个免税房，所征收的这笔税款，又是怎么回事呢？后来，经过询问相关的地产经纪人以及和SMDC前台的比对查询，SMDC给出的回复，是因为该房的已交房款，超过了总合同价的66%，在这种情况下，开发商已经将相应税费缴纳给税务局，因此，再次交易的话，实际上已经约等同于二手房交易，需要再次交纳资本利得税和印花税。资本利得税：6%，印花税：1.5%。税基，同样是参考你的交款额度。SO，按照这个公式算下来，合同价267万，66%的红线是176万，而该业主已经缴纳了189万，过了这个红线，所以就要按照189万的税基，征收7.5%的税款。算下来，多了14万的额外支出，起因，仅仅是因为首付款超过了一定交纳额度。这样的事情，并不是个例，事实上，每家开发商都有类似的要求，首付款交纳超出一定额度后，再次更名转让，就需要交纳税款，具体，根据每家开发商规定为准。
　　这里面有个特例，Ayala（阿亚拉）地产，旗下的所有系列，不管是PReMIeR还是大众的avida，其更名费都是买家从开发商那一手购买价（扣掉增值税后的裸价）的6%，这个是好事也是坏事，好事就是阿亚拉多给政府交税，证明阿亚拉是个有“社会责任感的公司”，坏事是买家炒楼花的成本增加，交房前转售（炒楼花）的难度增加。

　　

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