算法炒房亏20多亿！房地产巨头大翻车：房价水太深，AI根本不行

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明敏 丰色 发自 凹非寺
量子位 报道 | 公众号 QbitAI

就离谱！
一年前靠着一套算法营收30亿美元，一年后还是同样的算法，却造成资金大缺口，不得不裁员、变现手上资产。
没想到，炒房平台用上AI算法，会这么刺激。

是的，你没看错，这年头连AI都会炒房了，而且还是风生水起。在大洋彼岸甚至已经发展成了一个产业，不少公司都让AI来代替人工估价，以更快速从卖家手里收购房产。
不过就在最近，其中一家估值超30亿美元的龙头公司受到了当头棒喝。
要知道，他们的炒房平台网站每月用户访问量超2亿，今年第一季度就售出房屋1965套，往年成交量更是保持在4000套以上。
如今，却不得已要关停这项业务，并裁员25%。

所以，到底是什么算法，竟然会把炒房的给“坑”了？
眼看它高楼起，眼看它高楼塌
如上提到的公司，就是美国房地产信息龙头Zillow。
他们于2018年4月推出了一项AI炒房业务，名叫Zillow Offers，
△ Zillow旗下所有品牌和业务
具体来看，就是倒买倒卖房屋，收购价格则由AI给出。
公司会根据AI给出的估价从房主手里买下房，然后对房子进行翻新，再加价出售。
俗称中间商赚差价。
背后用的是一个叫做Zestimate的算法。
它基于750万个统计和机器学习模型，通过分析每个房产上的数百个数据点，来评估其市场价值，平均误差一开始能控制在14%左右。
最开始时，Zillow为了给自家算法赚吆喝，也费了不少功夫。
早在2017年，他们曾在Kaggle上发布了房屋估价比赛Zillow Prize，奖金高达120万美元。

Zillow首席分析官也一度宣称：他们的目标是让房价评估最终完全由机器生成。
嗯，Zillow对AI的投入和信心，可见一斑。
ps.为打响这一业务，Zestimate还曾给白宫估价3.98亿美元做噱头。

在业务正式开展后，他们还对这个算法不断优化，让它渐渐学会了网罗各路信息。
比如，它会利用自然语言处理抓取顾客在与Zillow销售交流时，所写或所说的资产信息；用计算机视觉挖掘房屋图表相关的数据等等。
如今的平均误差已经能控制在5%左右。

而使用AI最大的亮点，就是估价会比传统人力估价的速度快很多。
这可以说是瞅准了房产卖家的需求，能够帮助他们快速变现。
由此，基于这项AI业务的优势，Zillow在美国房地产市场的扩张之路就此开启。
业务开展一年左右，就卖出4313栋房产，营收近14亿美元。
2019年，网站平均月活用户可达1.7亿个，拥有1.1亿套房屋信息。
2020年，Zillow更是高歌猛进，1月份股价就冲上高点，并在短暂回落后一路飙升，股价一年内大涨188.4%。
进入2021年后，股价已经冲上202.94美元的巅峰，较2019年几乎翻了6倍。
第一季度总营收12.18亿美元，超市场预期10%。
第二季度营收达13亿美元，利润5.38亿美元，同比增长92%。
彼时其CEO里奇·巴顿（Rich Barton）还表示Zillow Offers业务将持续加速，而且在卖家市场中很受欢迎。

但事情并未如巴顿所预想的那样发展，从第三季度开始，Zillow的崩溃就初见端倪。
虽然财报中显示该季度营收为17.41美元，较前两季度仍在增长，但这并未超过市场给出的预期20.1亿美元。
而且上一季度还净赚5个多亿美元的Zillow，这季度竟然亏了3.8亿美元，也就是24亿人民币。
随着惨淡的Q3财报一起到来的，还有公司的一系列调整。
CEO巴顿宣布，今年内炒房业务Zillow Offers将关停。
公司将裁员25%，大约2000人一夜失业。
与此同时公司还将以以28亿美元的价格抛售7000套房屋。
据Insider分析，Zillow手上的房产中，有93%挂牌售价低于购买价。
AI也拿楼市没办法
为什么会起起落落如此之快？
想要回答如上问题，或许还要从美国房地产行业找答案。
事实上，Zillow能够在短短几年内赚得盆满钵满，不止是因为它的业务模式独特，更是因为乘上了美国楼市升温的东风。
据Trading Economics数据显示，美国房价在2012年以后就呈稳定上升趋势，但涨幅还算平稳。
而在2020年新冠肺炎疫情爆发后，新一轮的楼市狂热就此掀起。

造成这波狂热的原因有很多：
因为居家办公或者想迁往郊区居住，民众买房需求大涨；有的人急于将手中的资产变现；
还有美联储在疫情爆发后大量购买MBS（抵押支持债券），让美国抵押贷款利率水平降至历史低位；
与此同时，受疫情影响许多建筑工地停工，房地产供给不足。
这番供不应求之下，房价抬升就变成了一件非常自然的事。
据美国联邦住房金融局（FHFA）8月31日发布的一份报告显示，截至6月的12个月里，美国房价指数创纪录地上涨了18.8%。
基于这样的大背景下，Zillow Offers业务大增也就不足为奇。

但短短几个月内，让Zillow Offers不得不关停的，也是因为楼市。
本来持续升温的美国楼市，却从今年第三季度开始，增长速度明显变缓。
这一点人能感觉得到，可是基于数据推理的算法却不行。
它拿着过去几个月大涨的数据，给出的预估也依旧在按照上涨的趋势走。
不少人都发现，Zillow给出的预估价格太高了。
有网友就举例说，他曾经注意到Zillow估价为80万美元的房子，其真实价格可能只有30-40万。

彼时Zillow的一些竞争对手有所察觉纷纷收手，但它不知是不是因为对自己的算法过于自信，仍按给出的估价大量收房。
结果，房子就这样砸在自己手里了。
据统计，在第三季度结束时，Zillow手中房屋库存量达9790套，远高于第二季度的3142套库存。
CEO巴顿也将这次Zillow的“滑铁卢”归咎为算法的失误。
　　

房价的不可预测性远远超出了我们的预期。

他表示，这一切的源头，还是Zestimate算法无法准确预估未来3-6个月的房价。

算法炒房已成新产业
看来，房价这趟深水，AI是真的把握不住。
不过，在美国，像Zillow Offer这样基于AI估价的房产中介服务已形成一种固定模式，叫做Instant Buyer，简称“iBuyer”，可以理解成“闪买”。
流程就是平台买入-持有-改造-再出售。
借助AI估值模型，平台一周就能完成出价并支付给业主，以此不断购入被低估的房产。
挂牌时，也由AI对房屋价值进行自动评估。
虽然平台这样直接购买房子并自己翻修，风险很大，但同时利润也很高。
整个“去中介化”的流程相比传统房产买卖模式，还可以大大节省交易周期（最快只需两周）。
而iBuyer模式最早从2014年成立的Opendoor开始（2020年12月上市，估值48亿美元）。
随后，Offerpad（2015年）、Redfin（2017年）、Zillow Offer（2018年）等iBuyers也纷纷进场，借着这片快速增长的科技“蓝海”分一杯羹。

△美国前三大iBuyers公司业务范围，蓝色Opendoor，黄色Offerpad，绿色Zillow Offer
在此次房价波动中，这些公司日子也不好过，只不过没有Zillow Offer这么离谱罢了。
比如Opendoor今年第二季度就亏损了1亿多美元。
所以iBuyer这种房产买卖经济模式，风险真的很大啊。
而最重要的是，人都把握不了的房价走势，AI呢？

参考链接：
[1]https://venturebeat.com/2021/07/14/zillow-utilizes-ai-data-to-revolutionize-how-people-sell-houses/
[2]https://www.geekwire.com/2021/zillow-shutter-home-buying-business-lay-off-2k-employees-big-real-estate-bet-falters/
[3]https://www.reddit.com/r/MachineLearning/comments/qlilnf/n_zillows_nnbased_zestimate_leads_to_massive/
[4]https://realtybiznews.com/zillow-values-the-white-house-at-397-7-million/98737518/
[5]https://xueqiu.com/5876923686/163394579

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