马尼拉租房避坑指南

　　随着菲律宾的国门再度开放，越来越多的小伙伴摩拳擦掌准备南下淘金，BUT，对于那些在马尼拉的外国人而言，特别是华人同胞，除了那些公司包食宿的幸运儿之外，初次在马尼拉租房的人，很多人都不可避免的遭遇过各种各样的问题。
　　彩荣做房产中介几年来，见过太多太多华人同胞因为租房而与房东/中介/物业发生的纠纷，这里面，有的是语言沟通不畅，有的是对当地风俗国情了解不深，还有的则纯属事先没有仔细检查租房过程的细节，导致合同陷阱、房子转租争议、押金难以退还等等，让人防不胜防。



　　曾经，有人自嘲说：“租房，没掉过坑，你都不好意思说在菲律宾待过”。
　　辣么，疫情前后的马尼拉租房市场，有什么变化呢？
　　先说大环境：疫情大流行之前，由于众多国人疯狂涌入，导致马尼拉房地产供需严重失衡，因此一套住宅，只要地段OK，押二付十二，押二付六都是常态，收房当天，空房子就被公司的行政预定抢走，那时候的特点是房源大多在菲律宾房东手中，高昂的回报率，着实让众多菲律宾房东过足了数钱数到手抽筋的瘾，也让无数来自中国及东南亚地区的投资客，携带大笔资金进入沸腾的菲律宾房地产市场。
　　进入2022年，随着菲律宾国门两年紧闭，大批歪果仁回流祖籍国，目前马尼拉的房地产市场基本已处于谷底阶段，不要说押二付十二，就是押一付一，只要能租出去，不要让房东掏腰包付物业费，房东就知足了。

　　同时，由于疫情前的华人买家涌入，导致现在市场上有很多华人房东名下的房产已经处于交付招租状态，而众多华人因为疫情原因，无法入境菲律宾，只能委托中介或SPA（屋主全权授权代表）出租管理，SO，在众多华人房东和租房客的供需中间，中介起到了很重要的桥梁作用。
　　至少，同样的族群，沟通起来比较顺畅，彩荣一般习惯全过程透明，不管是换电器，还是升级家具，有什么需要沟通的，屋主，中介，租客三方建立一个小群，确定好事项后，我们中介协助跟进，透明，简单，高效，对于租客和房东而言，是双赢的结果。如果是租客没有微信使用纸飞机的，就没办法组建小群了，还有的房东嫌麻烦，不愿意介入，全权委托给中介。

　　然鹅，在租客退房的时候，还是发现有各种各样的分歧和矛盾。

　　所以，为了避免租客遭遇租房陷阱，同时也为了保障房主的正当权益，彩荣将这几年房产中介的租房经验，从**中立客观的角度，为各位做一个分享。



01选择知名开发商开发的公寓：
　　
首先菲律宾的住宅有很多种，别墅、民房、公寓等，甚至有同胞为了攒钱买机票，还有去本地VILLAGE里寻找LADY/kuya BEDSPACE(男生/女生床位)出租。
　　但是从彩荣个人而言，考虑到马尼拉本地的治安情况，加之当下疫情尚未远去，本地人因为缺乏收入，身为外国人，在马尼拉生存，安全是要放在第一位考虑的，因此没有完善安保和CCTV（中央监控）的住宅场所，彩荣不推荐各位考虑。
　　此外，选择高层共管公寓（condominium，简称condo）时，也需要考虑这家公寓的物业公司管理运营能力，其实看一栋大楼的物业管理如何，自己去看房的时候，物业是否严格登记，附属配套设施是否齐全，电梯是否便捷通畅，这些细节就可以反映出一家物业的管理水平。
　　对于不操心的懒人而言，选择菲律宾排名前几大开发商公寓，如：ayala,smdc,megaworld,DMCI等，这几家的物业基本服务都差不到哪里去。
　　推荐CONDO的原因：

A：有前台物业，有保安，有维修人员，CCTV遍布大楼，所以相对安全。
　　B：遇到事情可找大楼AdminOffice（物业办公室）处理、需要维修也有人工程师，有时候比如说空调出现故障，物业的维修效率很慢。水电这样紧急的事情还是很快的。
　　C：设施齐全，多数公寓带有健身房，游泳池（因为目前还在疫情警戒期间，不同物业的开放规则不一样），同时有垃圾房（Garbage room），倒垃圾也方便。

　　彩荣提示：在同等租金价位，地段的条件下，因为配套设施的老化原因，优先选择离办公室近，房龄短的新房。

02咨询屋主/spa房源具体设施：

租房的第二步，在确定要租哪栋公寓之后，通常问下已经在该公寓租房的同事/朋友，或自己在朋友圈及本地网站上搜索一下该房屋，应该就有不少屋主/spa的联系方式，这时候就不要偷懒，需要自己和屋主/spa确定具体房屋配套。
　　彩荣总结了下，基本询问要点包括如下：
　　A：要询问是否带家具电器，能不能养宠物（很多公寓不允许养宠，水族类除外），公寓内是否允许明火做饭（高层公寓为消防需要，通常严禁明火），是否有洗衣机或洗衣房，有无阳台，阳台可否抽烟及晒衣服（菲律宾法律严禁公共场合吸烟，同时部分公寓物业，不允许阳台晾晒衣服，违者会处以罚金），生活垃圾是放在门口还是放在垃圾房等，是否可以留宿朋友等。

　　这些细节都要提前问清楚，有条件的可以问业主要一份该公寓的罚款事项及罚款明细，这样做到心中有数。

（分享一个真实案例，读者小A搬入某公寓，他把垃圾放在走廊里，被物业第一次罚款500比索，第二次1000披索，第三次5000皮索，罚款明细单从他的门缝里面给他塞进去的时候，他也没当回事，物业人员敲门和他沟通这个事情，他也不开门，直到后面物业发邮件通知房东要把这个租客驱赶出去，租客才当回事去交罚款，每一层都有垃圾房，就不要把垃圾放在门口。因为不知情犯规之后，这就觉得很冤，收到罚单就觉得物业坑人，从而影响自己的居住体验。）
　　B：宽带。之所以把宽带单独拎出来讲是因为无论谁租房，可以一日无水，不能一日无网，可见网络对于华人租户的重要性。
　　在马尼拉的同胞应该都知道，不同运营商（ISP）的服务区域各异，而且不同ISP的服务也都不一样，有的物业还限制只能有指定的ISP服务商，所以房间里是否有宽带，宽带费用是多少，这个金额是屋主交还是自己交，都要事先问清楚。
　　若不含宽带，也要向屋主及物业/SPA询问申请安装宽带的方案和套餐。
C：前期选择两到三间房屋做意向了解，符合自己的意向需求后，可以让对发送房屋视频了解，然后决定是否实地看房，尤其是那种对朝向，阳光，噪音有敏感要求的租客，建议在租房之前，实地看房，来决定哪套适合自己。

03敲定付款诸多细节。

租房的第三步，通过视频，实地考察后，确定好自己要租住的具体房间后，就开始与屋主/SPA商谈租金及付款细节，准备签合同。
有关租金及付款细节方面：

A：明确租期和付款方式，因为当前房地产市场属于租客挑选房屋的选择多一些，因此租期和付款方式相对而言，较租客有利。
目前常见的租期为半年和一年，也有部分项目接受按月短租。

常见付款方式为押一付一，押二付一，押一付二付三付六不 等，如果遇到心仪的房子，业主不接受1+1的话，租客可以选择1+2（押一付二），尽量减少自己的押金。
有的屋主是本地菲人或外国人，习惯于接受现金+远期支票（PDC）付款，有的比较挑剔的屋主，还要求必须租客本人的支票，方可接受，因此付款的方式，需要事先确定一致。
B：付款币种及汇率：马尼拉是一个国际化的都市，房东来自世界各地，加之不同租客所在的公司，发工资的币种和方式也不同，因此租客和屋主/spa之间，付款币种最好提前协调好。

如果币种间需要兑换，一般以付房租当天的**（菲龙/菲信）汇率为参考。

C：确定费用明细，这里的费用指的是租客所缴纳的租金，租客在签合同之前，需要和房东/spa明确租金中包括事项，如租金是否包括宽带/水电/物业费等，不要觉得问的太多不好意思，事先多问两句，事后大家减少麻烦。

D：是否允许转租，及相关费用
因为公司搬迁或突然有事回国等原因，不少同胞难以按合同约定住满，而按照菲合同规定，提前解约方，无法要回押金，因此为避免意外损失，最好在合同签订之前，和屋主/SPA明确该房屋是否允许转租，以及转租的话，协助处理手续费用是多少。

备注：因为办理物业的登记变更手续，需要重新出合同及律师公证，存在一定成本，因此务必双方事先沟通一致，以免日后扯皮。

E：押金结算问题

　　按照国内租房的习惯，只要合同到期了，屋内的设备都没损坏的情况下，都是可以全额退回押金的。

　　在菲律宾，因为水电账单的滞后性，通常需要在搬离房屋后的一个月到俩月时间，才能拿到完整的账单，结算清楚。
　　卫生情况，我遇到过的多次租客跑了，餐桌上的食物残渣生了虫子，然后无数蛆虫在蠕动，这样的房间清洁起来太费事，呕吐的几天吃不下饭，你说，你这样糟蹋房东的房子，你自己就不觉得脸红么，还有的人，退房后，你去看他的马桶，上面沾着很多屎粑粑的痕迹，这些情况，肯定都是需要请人打扫，要出清洁费，要从押金里面扣除。

　　在菲律宾要押金，几乎是一个老大难问题，如果碰到菲律宾房东，尤其是那种除了拿房租时候出现，平时短信不回电话不接的那种，能拿回一半的押金就不错了。

　　对于这一点，彩荣坦言，也没有什么特别好的办法，之前有同胞租房，和菲房东白纸黑字的在合同里明确了退房俩月后，水电费结清，房间如无物品损毁，押金原数退回，但是押金一直要了6个月，每次菲籍房东都说只要有钱就给退，然后疫情期间，每次接电话的时候，都是一成不变的“Sorry.Maam,I hve no money now because pandemic(对不起，女士，我现在没收入，因为疫情大流行)...”
　　就为三四万比索的押金，就去BRGY（社区）控告或找律师走司法程序，有点得不偿失，BUT，如果经手的很多客户都是如此，这个中介估计每天最头疼的就是接电话和打电话了。
　　SO，很多中介干到后来销声匿迹的原因，不是因为市场没供需，而是被要不回来的押金，夹在租客和房东中间，纠缠的焦头烂额。
　　因此，现在彩荣一般做的短租项目，都是选择有百分百信任的房东，押金在SPA自己手里，租客退房，水电费结清，房间打扫干净，立马麻溜退押金。这样一来减少退押金的时间周期，方便租客资金使用；同时也避免出现上文那样的困窘场景。
04合同签订无小事。

终于要到了签合同的环节，神马，合同怎么都是英文的，拜托，我看不懂26个英文字母ε=(´ο｀*)))。
看不懂英文的情况下，有人只是按照中介要求草草签字，事后却因为诸多条款没有事先沟通清晰，导致屋主/SPA和租客发生争执，租客说我事先啥都不知道只是签字，屋主说英文条款说的明白你都签字了怎么不认账之类吧啦吧啦。
SO，个人建议，作为租客，不要嫌麻烦，提前做好租房的功课，同时多收藏借鉴本攻略：），然后如果不会英文也没有关系，让起草合同的中介，把之前确定的事项，都明确在合同里，然后签合同的时候，给自己列一下这些细节的位置，谷歌/微信拍照翻译走起。
　　合同里，重点要看付款细节，1-10的数字英文相信大家都会，那么就需要看押金和租金，押金的英文security deposit，”预付”租金英文是advance ，签约时仔细看，分别是几个月，多少钱。
　　嗯，对了，在菲律宾，任何合同协议声明等文件，都是需要律师公证（notarization）之后才具备法律效力的，如果直接去找屋主签合同，不是所有屋主都这么老实去花钱公证的，有些时候会把合同以公证的名义拿走，不还给你，等到公司需要合同给报销房补时候就傻眼了。
　　所以合同公证这类事情，还是交给中介/SPA比较靠谱，同时记得合同都是一式两份，公证之后，房东一份，自己一份，自己那份留存，日后居住证明，房补，申请宽带，银行账户等事宜时，都用得着。
　　对于那些因为上班忙碌，无法抽出时间签订合同，想着一次性搬家利索的租客来说，确定好合同细节后，可以授权中介代为签字，但是需要让中介把合同签字公证后的电子版，每页都发送到聊天会话里，作为证据留存。

　　说到证据留存，从询问租房，到合同签订，包括按照约定支付房租，尽量采用文字聊天的方式形成证据，这样方便日后查找确认。
　　此外，尽量不要用纸飞机等隐匿性高的聊天APP（防止其中一方双删信息）。


05中介的售后服务很重要：

　　对于中介来说，合同签订，款项收到转给房东，钥匙交给租客之后，才是漫长服务的开始（按照菲律宾的市场行情，一月租金的服务费，要服务租客和房东一整年）。
　　租客：中介，中介，我家的水龙头漏水了，你收我钱不能不管，快点来修。
　　我，请按你房间的室内对讲机，告诉前台来人维修，租客我不会英文，我，录一个视屏给保安看，保安就会看懂了.......

　　房东：中介，中介，物业发邮件告诉我有水费没有按时交，有罚款，你可要记得和租客要去物业支付罚款啊，不能让我房东出。
　　我：好的，好的，这就给通知租客电话......
　　你想象中的中介吹空调数钥匙收房租不亦乐乎，现实中却是手机聊天信息里总有消不完的红点点，方方面面事无巨细均要安排妥当，还要包容消化诸多情绪和化解潜在的争执，这钱挣得实在辛苦，所以也请租客和房东多设身处地，互相理解。
　　以下是公寓日常居住的小贴士，本人的中介经验总结，希望对各位租客有所帮助。
　　A：水电费账单要及时结清，避免罚款。电费是电力公司出，水费一般物业会出账单，账单会放在信箱或前台，请租客在入住前，和屋主/spa询问具体出账单日，如果太多欠费的话，会被停水停电，再次接入的话，会被收取高昂的重新接入费用。

　　B：缴纳水费可以去物业，交钱出票，水费通常一个月不会超过500P，建议嫌麻烦的租客，可以去物业一次性预存个1000比索，可以用很长时间。
　　电费可以选择去711便利店/银行/电力公司/SM商场便民柜台，拿着电费单就可以缴纳，也可以用GCASH等电子钱包在线缴纳，也可以下载一个 Meralco（电力系统） 的APP（需要谷歌/苹果海外市场账号），录入自己的电费单后，每个月出账日，电费都可以网络更新，也可以通过APP，自己缴纳电费。

网费基本类似于电费缴纳方式，拿着电子账单（soa），可以线下去交，也可以登录ISP官网，它们有自己的交费在线通道。
　　第一次不知道怎么交水电费，中介通常会协助租客去交，下次就会了，建议租客自己一定要学会交水电费。如果找那种网上代缴的，会有手续费50-100P不等，同时记得索要缴纳后的电子回执，不然有的代缴，你把钱交了给他们，他们没有帮你交，结果停水停电。
　　C：公寓的安保严格，无论是搬入还是搬出，租客都要提前来物业申请好GATE PASS门条，注明搬入日期，携带的行李及物品，然后找经理签字，给前台保安留档，否则到时候，保安会以没有预约，安保为由，拒绝搬入搬出。
　　日常居住时，涉及到大件的进出，都需要提前申请GATE PASS。
　　如果需要安装宽带或者施工时，先和屋主确认是否可以施工，避免因未沟通导致屋主扣除押金，同时施工需要WORK PERMIT(施工许可)，这个和门条一样，都是租客去物业办公室（ADMIN OFFICE）去申请。
　　较新的公寓里，会有楼宇对讲，对于突发紧急事件，比如跑水，楼上漏水等，租客发现情况后，第一时间按对讲，呼叫保安上来紧急联络工程师，应急处理，然后报修，避免损失扩大化。

　　搬出退房的时候，有的物业还需要结清各类费用后，才能放行。
　　D：菲律宾的物业，修缮速度较为迟缓，因为他们之间的公文流转，效率较低，对于严重影响居住体验的故障，比如马桶堵，空调坏，水管漏等情况，如果物业修缮速度迟缓，可以与屋主/spa沟通，协商自费寻找工程师，费用或由屋主报销，或者租客承担，切忌未沟通就做主，导致事后双方扯皮，无人买单。
　　以上便是一些杂七杂八的租房避坑指南，挣钱不易，希望大家在2022年，都能找到自己心仪的房子。住的温馨，走的时候，退的顺心。
　　彩荣纯手打干货，五千字攻略，欢迎分享，也欢迎各位有租房困惑的朋友，留言提问微信：13789410409。随缘回复。

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