菲律宾房产从业者眼中：菲国房地产的现在和未来

　　题记：这是一篇来自DMCI的创办人家族的文章，作者Victor B. Consunji（维克托.孔孙吉）关于马尼拉房地产，市场及未来走势的分析文章，今天分享在这里，算是他山之石，希望对各位有意投资菲律宾房产的同胞，提供相关参考。

　　以下是正文：
　　从全球的角度来看，菲律宾的房地产行业，在本质上是独一无二的。
　　就目前而言，因为疫情影响，我（作者本人）认为目前菲律宾房地产市场被低估了。随着菲律宾经济恢复，并且其内部结构继续成熟，本地和国际投资者都应该对菲律宾的房产市场前景，越来越感兴趣。

　　现在是进入菲房地产市场的时候了，因为现在价格处在谷底，不少优秀项目都在以优惠的购买方式来吸引投资者，事实上，随着疫情后的经济反弹，各家开发商而不会永远保持这种状态。
　　众所周知的事实是，菲律宾房地产市场，因为本地诸多的法律保护，旨在遏制国际投资者的投机行为，并确保菲律宾人能拥有本国的住宅，且提供长期负担能力。
　　现实情况是，这些政策，以及银行机构、私营企业和房地产开发商等的集体弹性和保守性质，为随着时间的推移实现房产增长和稳定铺平了道路。
　　这些政策应该被视为对短期、不合理的价格上涨的必要牺牲，而不是长期的可持续收益。
　　在坊间，有很多开发商的利益代表，呼吁减少这些限制措施（特别是涉及到外国人购买公寓的60/40 规则），他们并不关心我们市场的可持续发展性，而是在寻找投机机会，而不管市场情况如何。
　　对于具有长远眼光的外国和本地投资者而言，这些措施被视为降低风险的必要措施，因为只有在本国居民拥有强大稳健的持有房产能力，才能保证一个楼盘不至于因为新冠疫情等突发事件，而遭遇寒冬。
　　两年的疫情大流行，各个行业的经济活动受到突然收缩，在经济衰退的环境中，投资应该有效地重组，资本配置需要重新调整以适应新的现实。
　　随着热钱与外国游客一样纷纷回流，菲律宾的房地产市场会走低。虽然与大撒币的西方世界不同的是，菲律宾政府给予疫情间的民众的支持水平，受到了许多人的批评，但与西方采取的非常措施相比，菲律宾的保守经济措施，导致的负面通货膨胀的效果，也较西方轻很多。
　　事实上，引发通货膨胀的原因有很多，但货币放水政策引发的通货膨胀，对任何国家和族群都不是好事，我们应该庆幸自己没有走上这条路。
　　如果我们将我们的相对经济表现与美国进行比较，2021 年，随着全球重新开放计划开始实施，美国的 GDP 增长率为 6.9%，菲律宾为 7.1%。由于其非常规的货币政策，美国、英国和加拿大等国家的通胀压力异常高，尤其是在食品、能源和住房方面。美国 2022 年 1 月的年化通胀率为 7.5%，而加拿大、德国和西班牙分别为 4.9%、4.9% 和 6.1%。
　　反观菲律宾，尽管 GDP 增长较高，但菲律宾 2022 年 1 月的年度总体通胀率为 3%，延续了 2021 年 12 月（3.6%）和 2021 年 11 月（4.2%）的下降趋势。精明的投资者知道，真正衡量增长的指标需要与通货膨胀相抵触，而这正是菲律宾真正价值开始显现的地方。

　　通过启动没有问责制的大规模政府支出计划、实现零利率以及重启（或提高）量化宽松水平，西方正在推动未来的需求，并有可能付出经济滞胀的代价（就像我们在日本看到的那样）。
　　2021 年，美国全国房价上涨 19%，而加拿大全国房价大幅上涨 26.6%，这一方面是货币放水，另一方面是因为某些国家的资金热钱，在疯狂寻找投资保值的蓄水池，造成的负面效果，就是严重影响了当地公民的住房负担能力。
　　（彩荣备注，前两天和一名从马尼拉申请了技术移民去枫叶国的同胞聊天，他说来了马尼拉两年，觉得马尼拉房价比国内高过太多，去了温哥华才知道，马尼拉的房价就是乡下。）

　　
大温哥华区域三年来的公寓价格走势，图源：MLS(加拿大房产协会)

　　随着澳洲加拿大等国承载房产的蓄水池已接近高位，自然而然地让投资者在其他地方寻找更具吸引力的房产价值洼地。
　　与热钱对房产的追逐相对应的是，超发货币的供应，推动了全球对一切的需求，这导致了水泥、木材、铜和钢铁等建筑材料的通货膨胀，这些增长将影响菲律宾的开发商，并将不可避免地转嫁到消费者身上，无论是价格上涨还是缩减规模，这是我们在公寓市场长期看到的趋势。
　　（彩荣备注：大炮一响，资源看涨。这边俄国的坦克隆隆驶向基辅，那边布伦特原油价格立刻突破105美元，而对于依赖国际贸易的菲律宾而言，能源价格长期上涨肯定会导致进口能源通胀上升，同时引发比索贬值压力的双重打击，因为企业需要更多美元来支付价格上涨的石油。运输和公用事业成本可能会上升。）
　　SO，我们可以预期，房屋建筑成本的不断攀升，让开发商的定价无法再进行时光穿越，因此，购房者将继续从大马尼拉CBD市中心的高价单位转向郊区和临近大马尼拉地区的低价单元。
　　尽管，开发商已经通过提供更灵活的付款条件来应对成本上涨，以及市场购买者的购买能力损失，但是随着本地市场的收入水平继续恢复，这种灵活性将在未来几年内被吸收。
　　暂时而言，这种灵活的付款条件，不会导致期房楼花公寓的快速升值，另一方面，至于各家开发商的二手楼花，只会在租金增加和就业恢复到疫情大流行水平时，才会产生活跃交易。
　　如果我们考察世界各主流经济体在疫情大流行之前的相对表现，菲律宾的基本面在许多方面都可以说是优越的。
　　根据菲律宾统计局 (PSA) 的数据，菲律宾的 GDP 增长率为 6.4%，而 2019 年美国的增长率为 2.2%。
　　众所周知，个人和政府债务水平在 GDP 中所占的百分比，过去和现在仍然低得多，以及我们的人口年龄和工资升值潜力，使我们的经济有能力再次跑赢主流经济体。
　　由于我们的保护措施以及我们商业和中央银行业务的主要差异，本地和外国的投机买家不应期望价格会上涨至无法承受的价值。
　　特别一提的是，菲律宾各商业银行的保守政策，让外国买家很难以较低的利率贷款，从而用菲律宾的贷款，操作菲律宾的房市。疫情之后，较低的贷款价值比（LTV）、没有过多房地产开发贷款的房市，更容易重现生机 。
　　我们完全预计，随着疫情退散，企业经营活跃、收入反弹、就业和利润恢复增长，经济将恢复到大流行前的经济常态，即增长超过通胀。

　　这种经济旺盛，导致的需求增加，会振兴本地房产二级市场的活跃，并创造稳定温和的房产价格上涨。
　　还有一点也很重要，因为即使房东们面临收入减少和房租收入下降的疫情时刻，菲律宾的国土部门和税务局，却将土地的区域价值修改到更高的水平，这看似难以理解，但这只有在企业达到其收入水平并负担得起租金时才会发生，这就是为什么需要继续重新开放经济的原因。
　　在大流行期间，房东通过降低租金价格为支持企业尽了自己的一份力量，希望这种做法将随着旅游业和企业活动的回归而结束。
　　随着全球经济走强，我们可以再次期待海外菲劳的汇款源源不断，这会刺激消费支出，从而保护企业的收入水平和财产价值。

　　对于寻求菲律宾房产投资机会的外国投资者来说，高层共管公寓仍然是首选，因为它拥有合法的外国人所有权，靠近市区商业中心和主要干线，从而导致更稳健的入住率和租金。
　　我们预计公寓市场会反弹，而且肯定会租金上涨。
　　在经历了大流行之后，菲律宾人从噩梦中醒来，一边开始重新工作，另一边将继续为他们的家庭寻找成长的家园。
　　此外，在疫情期间，努力工作的微型、中小型企业 (MSME) 和大型企业，在受ECQ社区管制限制的情况下，一直通过虚拟远程办公，和骨干力量分批倒班等方式，尽最大努力保护其业务，同时尽其所能支持其客户。
　　这种情况，在疫情之后并不会立即结束，所以商住之间的界限将会越来越模糊，同时由于越来越多的商业行为转型到网络+线下配送完成，所以无论是购房者和租客，对于房屋单元的地段，配套，交通便利性，将会提出较疫情前更高的要求，这也是疫情后提供给各位开发商的新机会。
　　鉴于这些因素，在疫情得到控制后，菲律宾应进一步开放经济，房产企业满负荷回复运作，保护其价值链和资本积累，以恢复长期稳定增长的上升曲线。
　　我们对这种情况充满信心，因此对本地和国际房地产投资者的忠告是：尽管菲律宾房地产市场的行情启动，可能落后于发达国家，但预计未来，菲律宾的房地产市场，长线看涨。

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