马尼拉CBD区域房产需求强劲反弹 财政部拟提高房产税基

　　与2021年第四季度相比，2022年第一季度，马尼拉三大中央商务区 (CBD) 附近的办公空间、住宅单元和仓库的需求，出现报复性反弹，平均需求增长了 40%。

　　来自房地产搜索门户网站拉姆迪（Lamudi）的最新数据显示，由于菲律宾经济特区管理局 (PEZA) 下令其注册企业 (RBE) 将 70% 的业务归还线下实体办公室，导致马尼拉三大CBD区域的写字楼及公寓，出现大量的询问及求租订单。
　　由于PEZA的规定是从 4 月 1 日开始，目前PEZA和尚未全部就位的企业正在谈判，但是最终回归办公室是大概率事件，这也是目前租房行情不断看涨的重要原因。
　　彩荣备注：在疫情大流行期间，在PEZA管辖范围内的企业，基本进行 90% 的在家工作 (WFH) 和10%的骨干在办公室现场工作。

　　随着大流行前活动的恢复，重返办公室似乎是迈向正常的下一个重大举措。最新的 Lamudi 数据揭示了商业地产需求的显着趋势，仓库、办公室和建筑物的租金从 2021 年第四季度到 2022 年第一季度呈两位数增长。
　　在该国的金融首都马卡蒂，2022 年第一季度，Lamudi网站数据显示，商业办公空间的租金10万-20万范围内最受关注，其次是办公建筑物和商业零售店面，这些都是Lamudi上最受欢迎的商业地产类别。

　　与此同时，几大CBD区域的住宅租赁市场也出现回暖迹象，马卡蒂的住宅租赁需求显着增长，从 2021年第四季度到 2022 年第一季度，潜在客户增长了约 40%，在此期间，大马尼拉以外的房屋租赁者，咨询CBD住宅租赁询盘有所增加。
　　在拥有Ortigas中心CBD的城市曼达录用和帕西格（Pasig），从 2021 年第四季度到 2022 年第一季度，商业地产的潜在客户百分比增长了两位数，与马卡蒂类似，出租商业写字间最受欢迎的价格段为10万-20万。
　　同一时期，写字楼取代仓库成为该CBD区域商业地产搜索次数最多的子类别。
　　至于该区域的住宅租赁，咨询量有所增加，2022 年第一季度环比增长 28%。
　　两年多来，在家办公已成为大流行中的常态，然而，随着现在的疫情退散趋势、冠状病毒病例数量的下降和封锁限制的放松，越来越多的企业正在敦促雇员重返工作场所。
　　Lamudi首席执行官肯尼斯·斯特恩 (Kenneth Stern) 表示：“虽然商业地产的复苏，这为整个房地产业者提供了新希望，但也带来了挑战，主要是在使商业空间和就近的住宅区域搭配，吸引习惯在家工作的员工方面，就近满足从工作到生活再到娱乐的一体化要求。”
　　斯特恩提到，拥有促进工作与生活平衡的增值设施至关重要。其中包括允许职业母亲将孩子带到工作场所的日托设施，以及让专业人士轻松拥抱积极生活方式的健身中心，预计下一步这两种配套的产业将得益于地产的热度，率先复苏。
　　感受到地产强劲脉搏的，不仅是春江水暖鸭先知的拉姆迪，掌控菲律宾钱袋子的财政部（DoF）当家人卡洛斯·多明格斯周一表示——目前的房产价值严重低估，这正在阻止政府对拥有众多地产的富人，征收符合市场现状的税款。
　　他在一份声明中称：“与实际市场价值相比，目前土地不动产税的估值已经过时，而且非常低。”
　　多明格斯以马卡蒂为例，根据该市的 SMV（市场价值表），马卡蒂市圣洛伦佐社区（Barangay San Lorenzo）附近阿亚拉大街（Ayala Avenue ）的主要商业区的市场价值，在社区上报市政府的数据单里，仅为每平方米约 40000 披索，而事实上，这些商业区域的实际市场价值早已翻了不止10倍，从每平方米40万比索到90万比索不等。

　　“这意味着什么？国库正在损失数亿比索，因为这种财富没有被正确征税。”多明格斯强调这种过时的市场价值，让国家每年损失天文数字般的税收。
　　财务部门表示：“对估计土地面积为52,080 平方米的另一社区Bel-Air 进行类似计算，如果使用当下市场的区域价值，评估价值195.8 亿比索，远超社区上报评估价值的数十倍。
　　因此，财务部门表示，马卡蒂这两个社区，由于众多高楼大厦汇集于此，房产税基价值由于地方社区的隐瞒，造成严重低估，按照当前价值估算，每年可收取的房产税（RPT），San Lorenzo为5.9378 亿披索，Bel-Air 为5.8746 亿披索。

　　“这种因为土地和建筑物的财富，不应该就这样流失，这就是菲律宾这片土地的财富，我们需要更新那些不符合当下市场行情的房地产税基。”多明格斯明确表示。
　　财政部表示，将会协助地方政府单位 (LGU) ，通过使用更新的SMV 和符合国际标准的房产估值系统，来实现更新税基这一目标。
　　彩荣TIPs：财政部长觉得地皮越来越值钱，对应的房产税一直不涨价不科学，如果RPT税基提高的话，意味着每年的房产税将上涨，还有波及到的房产评估价格上涨，交易二手房时的资本利得税（CGT）也会水涨船高，最后传导到终端，就是马尼拉各大CBD区域的租房价格和二手房价格，同当下市场接轨，喜迎上涨。

　　总结就十六个字：疫情退散，需求反弹；税基上窜，涨声一片。

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