房企年末找钱：一场围绕年报的应对之战

经济观察网 记者 田国宝 为了搞定一笔1.5亿元的短期借款，王鹏动用了身边所有的关系，最终提高两倍利率后，才在要求的期限内完成任务。
王鹏是一家房企的城市公司负责人，根据集团要求，12月31日前后，项目账户资金和上报给集团的金额要相匹配。如果项目账户余额不足，则需要自己想办法补足，“集团财务和会计事务所会来核账”。
每年的12月31日，是王鹏所在房企一个财年的截止日期，从集团、区域、城市公司及项目，都将面临着一次财务洗礼，“行业好的时候，这些压根就不是个事”，王鹏说，今年这些事做起来格外艰难。
不仅仅是资金成本的问题，更重要的是合规性。王鹏说，往年一个电话就可以搞定，今年前后忙活了近一个月，资金来源、名目等各种要求比以往更严格，而且关键是找不到钱。
找钱
一个房地产项目进入销售后，资金进出流动相对频繁，每卖出一套房子，都会有相应的订金、首付、分期付款等资金进账；如果资金富裕，扣除必要的监管资金后，剩余的资金也会归集到总部。
年初，集团制定全年的销售目标，通过自愿认领和强制摊派等方式分解到各个区域和城市，然后根据市场销售节奏，完成相应的销售任务。对王鹏而言，这是一套熟悉的流程。
市场行情好的时候，项目账上的盈余资金也多，大部分都会归集到总部。为集团贡献资金的数额，关系着年终总结会桌牌的位置，以及晚宴所在桌位嘉宾的咖位。由于所在城市市场相对较好，王鹏几乎很少受到冷落。
即便偶尔因为销售节点或者开盘时间等问题，年底回款没有达到集团最低要求，王鹏只要一个电话，合作银行、建筑商、供应商很快会帮助搞定。
但2022年，似乎所有的坏运气都赶到一块儿了，王鹏通过各种操作，虽然勉强完成了销售任务，但距离集团要求的回款任务还有一定的距离。回款的缺口需要他想办法。
而且，不同于往年，2022年项目账户的资金需要和上报集团的金额相匹配。也就是说，往年可能只是个虚头，但今年要落到实处。
这主要是为了应付年报核查需要，一般使用期限一个月左右，如果到账时间晚的话，半个月也可以接受。往年，只需要存款证明就可以了，但现在不行，会计师还要核查账户，以证明资金确实在账户中。
王鹏清楚，当前建筑商、供应商普遍艰难，该结算的资金，可以等到元旦后，但从对方手中找钱的可能性不大。所以，他和这些合作方都提前打了招呼，元旦前不会结算，但春节前会结算一部分。
平时项目资金合作方也比较多，但当王鹏把资金诉求告诉合作银行和其他非银金融机构时，很多机构都婉拒了他，要么因为不符合放款要求，要么因为期限太短，要么因为利息太低。
放款要求和贷款期限，短期内很难调整，唯一可以调整的就是利息，“我们开始报价是年化3%，后来提高到5%，还是没有机构愿意做”，王鹏说，由于期限短，确实很难让机构心动。
本来以为一个电话可以搞定的事，王鹏先后找了将近一个月，才搞定了最后的1.5亿元。
博弈
当王鹏首次将用钱金额和利率报给一个银行朋友时，朋友告诉他，虽然年底银行的放贷压力很大，但做的是一年以上的贷款，在放贷对象上，倾向于大型央企和国企，他的这个利率和期限基本不可能拿到钱。
王鹏将情况汇报给集团，并说服集团给出更高的利率，最终，集团将利率定在5%，“这个利率已经超过了集团的平均融资成本，基本没有进一步提升的空间了”，王鹏说。
按照这个上限，王鹏又找了几家机构，依然没有人感兴趣。银行朋友告诉他，如果是一年期及以上的贷款，这个利率没问题，但如果只是短期拆借，这个利率太低了，并建议他做固定利率。
所谓固定利率，即为这笔资金设定一个固定的利率，无论是半个月，还是一个月，但利率是固定的，这样会相对好找些。1.5亿元，年化5%的利率，折合成月息的话，二三十万的利息，“我也知道很难找到”。
过去，为了完成集团回款，王鹏也做过类似的短期拆借，两三个月，固定利率在2%-3%左右。由于市场销售好，这个成本，项目基本没有太大压力，但今昔不同往日，项目利润很低，每一笔支出都要精打细算。
按照以往的方式拿钱也不是不行，但他知道，2023年市场销售很难弥补这个支出，现在这么做，等于给未来挖坑。集团对项目的考核，一个是回款，一个是利润，两者缺一不可，他需要在两者之间平衡。
重要的是，王鹏这次弥补的并不是已销售未付款的窟窿，而是还未销售的部分，也就是透支2023年部分销售额，用来弥补2022年的缺口，“往年是我已经卖了，只是钱还没回来，这是有本质区别的”。
5%的利率找不到钱，王鹏只能硬着头皮一点一点加价，对王鹏来说，这只是几个亿的事，但对集团来说，这是生死攸关的大事。至今，仍有不少房企没有公布2021年财报，或多或少都有资金有关。
如果搞不定这个事，不仅仅是考核的事，而且关系着王鹏能不能留下来。最终，在熟人的撮合下，他以2%的固定利率搞定了这笔短期借款，商定的期限是半个月，12月20日之前，对方将钱打入项目指定账户中，1月5日结束前，他必须将资金按原路退回去。
变化
王鹏说，做这一切就是为了保证年报顺利发出来。
在他看来，2021年9月底恒大事件爆发后，核数师因恒大事件被批评和处分后，对房企财报及相应的会计师都造成巨大压力，“今年很多核数师辞职”。
另一家房企人士告诉经济观察网，2021年财报审核过程中，会计师格外严格，几乎对每一笔资金收支都要详细核查，要求相应的对账单，并对合作方背景进行抽查，导致财报工作进展相当缓慢。
最终，由于双方在一些重大事项方面有分歧，以及房企无法满足会计师提出的全部要求，房企选择了更换会计师，相关工作需要重新开始，导致至今其所在房企2021年财报仍未发布，“说实话，能配合的我们都会配合，但有些要求实在是没法满足，就感觉他们在故意找事，好找借口辞职”。
2022年财报能否如期发布，对部分房企依然是一个巨大的挑战，王鹏所做的事情，只是房企保证财报顺利发布众多努力中的一个缩影，却是最为基础的事情。
上述房企人士告诉经济观察网，会计师重点关注的有两个方面：
其一是关联交易，原来只要证明正当性即可，但现在要求出示每一笔关联交易及资金来往的必要性，“比如说物业公司有大额支出，还会查资金最终流向”。
其二是现金流，原来一张银行的存款证明就可以，但现在不仅会核查每一笔现金的来龙去脉，还要求对一段时间的现金流做评估，“如果未来现金流入不足，会计师可能会做重大风险提示”，上述房企人士表示。
不过，这些都不是王鹏所考虑的，他面临的问题，一是完成集团的考核，现在勉强算是完成了。但就算完成了，他也不一定能拿到年终奖，这也是房企多数职业经理人面临的主要现实问题。
二是手上的项目完成交付了，王鹏将何去何从。今年他所在的城市没有新拿地，再有两到三年，他就没有项目可开发了，“我们已经裁了三分之二的人，接下来还得裁”。
Wind数据显示，2022年以来，已经有45家港股上市房企更换了核数师；2021年，有18家A股上市房企的财报中，会计师出具或者部分出具了保留意见。
（应受访者要求，王鹏为化名）
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田国宝经济观察报部门主任
不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。