多城现宅地高溢价成交，专家：点状高热、分化加剧现象短期仍将延续

来自中指院的数据，今年前7个月，重点房企拿地总额同比降幅扩大。同时，部分城市的成交地块则出现高溢价、多家房企竞拍等回暖迹象。
多位业内人士表示，目前，土拍市场和销售市场分化加剧，房企拿地态度谨慎，但是部分城市、部分区域热度较高，有些热门城市的热门地块甚至出现逾10家房企抢一块地的现象，这也促使地方政府更好地研判市场需求，推出更符合市场需求的地块。
多地土拍出现高溢价地块，土地市场现回暖迹象
据澎湃新闻统计，多地土地市场出现回暖迹象，甚至部分地块竞争激烈。
7月31日，南京迎来6宗住宅用地出让，根据成交结果，6宗地块2宗溢价成交、4宗底价成交，共计成交金额约28.18亿元。编号为NO.2024G16地块经过41轮竞价后，由南京金基通产置业有限公司以总价4.68亿元竞得，成交楼面价32572元/平方米，溢价率20.62%。
7月30日，杭州主城区一宗不限价宅地正式出让，经过42轮竞价，该地块由绿城旗下杭州浙珩置业有限公司以总价27.16亿元摘得，成交楼面价29223元/平方米，溢价率39.6%。本地块按照“价高者得”的原则确定竞得人且未设置项目销售最高限价。这也是杭州自2019年7月实施限房价以来，主城区出让的首宗不限价地块。
7月30日，合肥共有10宗涉宅用地出让，揽金约51.39亿元。其中，四川邦泰集团以总价6.19亿元竞得瑶海区YH202405号地块，楼面价9158元/平方米，溢价率达14.48%。
7月23日，杭州出让的2宗宅地，位于上城区城东新城板块和临平新城数字商贸城单元板块，成交溢价率分别为22.6%、59.2%。
更早前的7月9日，上海杨浦平凉、长白两宗地成交溢价率分别为21.2%、17.1%。6月25日，广州荔湾区鹤洞路以南AF040134地块实现今年以来首宗地块溢价成交。6月20日，青岛崂山区王家村35号地块竞价364轮，成交楼面价达39516元/平方米，刷新了青岛楼面价纪录。6月19日，南京NO.2024G11地块竞价47轮，成交楼面价43888元/平方米，位居南京历史第二位。
以7月30日杭州市成交的地块为例，中指研究院华东大区常务副总高院生指出，该地块所在的白马湖板块长期处于断供状态，上次宅地出让需追溯到10年前的中南白马湖壹号项目；同时，地块紧邻在建地铁18号线白马湖站，位于杭州白马湖国际会展中心西侧，东面就是白马湖公园，周边杭二白马湖学校、杭州湖畔中学等学校环绕，生活配套较完善；此外，白马湖板块此前的老小区多为刚需产品，此次地块综合容积率1.76，项目可弥补板块高改需求的空白。
一位中部省份国资房企内部人士告诉记者，公司目前重点关注长三角区域的地块，但并非该区域的地块都会参与竞拍，主要还是关注去化较好的重点区域，这些区域公司是不惜溢价拿地的。
另有一位央企地产公司内部人士表示，目前公司在华东一个城市的投资超过50亿元，目前仍在看合适的机会，除了关注已经布局的区域，希望形成规模优势降低影响成本等，同时也关注TOD项目。   
中指研究院表示，对于核心区地块，房企仍保持较高参拍意愿，这些地块往往具备质量高、周边配套较为完善、所处区域房地产市场短期库存相对合理、项目流速确定性较高等特点，企业布局或深耕意愿强烈。但针对非核心区，在“以销定投”策略以及房企资金端仍承压下，房企拿地较为谨慎，在新房市场信心尚未明显修复前，土地市场点状高热、分化加剧现象预计短期仍将延续。
前7个月房企拿地总额同比降幅扩大
据中指院发布的《2024年1-7月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，今年前7个月，该机构关注的重点房企拿地总额同比降幅扩大；从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。


报告显示，今年1-7月，TOP100房企拿地总额4307.1亿元，同比下降38.0%，相较1-6月降幅继续扩大2.2个百分点。7月单月，一、二线城市土地推出和成交均有所减少，TOP100企业拿地总额同比降幅随之扩大。
中指院称，整体来看，拿地向核心城市优质地块聚焦的趋势持续，土拍市场和销售市场分化加剧，促使房企拿地短期内整体依旧保持审慎态势。
TOP10企业今年1-7月新增货值总额4315亿元，占TOP100企业的32.4%，新增货值门槛为54亿元。
中指院同时表示，未来土地价格也将更多由市场供求关系决定，土地端的限制性政策有望进一步优化调整，如核心城市取消土地端限价等。
1-7月，长三角区域TOP10企业拿地金额885.2亿元，继续居四大城市群之首，增长较快，主要由于7月上海、杭州等城市进行土拍。京津冀TOP10企业拿地金额809亿元，位列第二，主要是由于7月北京多宗土地进行拍卖，金额增长亦较快；中西部TOP10企业拿地金额373亿元，位列第三。
市场深度调整时期，央国企市场份额提升
从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力，民企也在重点深耕区域补充土储。保利发展、华润置地等在多个重点城市广泛布局，央国企仍保持较高参与度，绿城中国、滨江集团、龙湖集团等民企和混合所有制企业则聚焦重点深耕区域补充土储。
中指院企业研究总监刘水表示，短期来看，近几年，房地产央国企销售、拿地的市场份额提升，未来也将持续这个状态，这类企业有融资优势、有较强的品牌优势，在市场深度调整时期，抗风险能力更强。
刘水称，长期来看，房地产市场恢复到常态，民营房企市场份额或会再提升。经营开发能力较强的房地产央国企10多家，总体规模有限，大部分房地产地方国企经营开发能力、产品力较弱，特别是当前居民对“好房子”的需求在提升，10万亿元市场规模，地方国企没有能力支撑市场。部分民营房企经营效率较高，产品力强，一旦市场恢复常态，这些企业竞争力较强，或会提升市场份额。
民营房企努力保留开发能力。今年5月28日召开的新城控股（601155.SH）股东大会上，董事长王晓松表示，肯定是看到市场平稳了，公司是安全的，才会去出手拿地。王晓松同时透露，现在公司靠在建和轻资产项目，先把团队稳住。去年今年公司在代建业务花费很大精力，主要是想让大家有活干，留住人才。“有人放弃还是因为没有底层的稳定现金流做支撑，也是无奈之举”。
对于何时拿地，一位来自上海本地国资房企的土地投资部门人士表示，公司对土地市场持续关注，并未下手，主要还是前期获取项目销售不及预期。目前，公司也在跟进出让地块和市场上开盘项目的研究，保持对市场的敏感度，等待合适的时机出手。
一位已经出险民营房企的内部人士透露，尽管出险，公司资金困难，但是当老板看到成交数据上涨，出现回暖迹象的时候还是很关注的，目前公司也在拓展代建项目，也是希望市场回暖后，公司有机会再次入场。