房地产行业将进入新一轮全面深化改革，要完善房地产税收制度 | 宏观经济

文/清华五道口全球不动产金融论坛秘书长、清华大学五道口金融学院金融MBA教育中心主任、中国保险与养老金融研究中心主任魏晨阳
深入学习领会党的二十届三中全会的重大意义，深刻领会和把握进一步全面深化改革的重大举措，近期，清华五道口全球不动产金融论坛秘书长、清华大学五道口金融学院金融MBA教育中心主任、中国保险与养老金融研究中心主任魏晨阳就房地产、养老金融服务、金融科技、养老地产等热点领域问题分析解读、发表观点。
房地产行业将进入新一轮全面深化改革
房地产行业与宏观经济紧密相关，其影响广泛涉及土地财政、金融体系及居民财富，其稳定性对经济全局至关重要。尽管市场在“5·17”新政后有所活跃，但商品房去库存压力依然存在，市场尚处于调整期，需要政策支持以化解风险。同时，房地产风险的溢出效应也不容忽视，其影响已扩散至地方政府债务和中小金融机构，防范化解风险显得尤为迫切。
7月18日，全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）为房地产行业的发展指明了五大政策方向，预示着行业将进入新一轮全面深化改革。
一是加快建立租购并举的住房制度，这将为房地产市场的长期健康发展奠定基础，同时带来土地、金融、税收等方面的制度变革。
二是赋予城市政府房地产市场调控自主权，地方政府能够根据本地实际情况制定更为精准的调控措施，提升市场调控的灵活性和有效性。
三是改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，通过提高权益融资比重和逐步推进现房销售，有利于提高行业准入门槛，保障购房者权益。
四是完善房地产税收制度，平衡各环节税收，降低交易成本，促进市场长期稳定。
五是在土地制度与城镇化方面，建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制，优化城市工商业土地利用，允许农户合法拥有的住房通过多种方式盘活利用，这将促进土地资源的合理利用和农村地区的经济发展。
值得注意的是，近期楼市政策频发，在需求端下调房贷利率、首付比例，优化限购政策，以及推出“以旧换新”政策，旨在降低居民购房成本，激发市场需求，促进市场活跃度。在供给端推出“保交房”政策和去库存相关政策，通过加快存量商品房去库存，改善市场供需失衡问题，提升市场信心。
上述举措的实施，不仅有助于化解当前房地产市场的风险，也为行业的长远发展提供了坚实的支撑，期待后续政策的进一步优化和创新，以实现房地产市场的平稳健康发展。
从上半年的表现来看，房地产行业在政策密集推动下，市场供需指标呈现向好迹象。供给端整体缩量，库存去化，需求端购房成本降低，带动成交环比改善。然而，行业整体仍面临压力，前期政策效果和带动力度需进一步观察，市场处于筑底阶段，供需双方相互博弈。
为推动房地产行业健康发展，建议围绕新模式，建立符合时代要求的房地产发展体系，重点从三方面发力：制度新模式、企业新模式、房地产金融发展新模式。
具体来说，制度新模式是指，要形成住房及相关制度的有机循环健康系统。处理好保障、支持与市场的关系，赋予城市政府调控自主权，因城施策。加大保障性住房供应，完善市场化商品住房制度，关注多样化和改善性住房需求，厘清保障房与商品房的边界及职能。各地需落实“市场+保障”双轨制执行标准，细化消化存量、优化增量住房政策。
企业新模式是指，助力企业从重开发向重运营服务模式转型。提升专业服务质量，发展数字化、智慧化地产科技，注重ESG驱动。政策应提供良好生态环境。
房地产金融发展新模式是指，形成“投融建管退”闭环。压实各方责任，推进白名单融资协调机制，探索多层次、全链条投融资模式，解决资金问题。
如何“在发展中保障和改善民生”？
关键是发展养老金融服务与金融科技。
发展养老金融服务和通过金融科技提高金融服务的普惠性，是实现“在发展中保障和改善民生”的两个关键领域。这两个领域的共同目标是确保所有社会成员，特别是老年人和偏远地区的居民，都能够享受到公平、安全、便捷的金融服务，从而提高他们的生活质量和幸福感。
通过创新金融产品和服务，优化服务模式，提高服务效率，普及金融教育，发展金融科技，可以有效地应对人口老龄化的挑战，促进社会经济的全面发展，实现在发展中保障和改善民生的目标。
为实现“在发展中保障和改善民生”，首先需要重点关注的领域是发展养老金融服务，以应对日益严峻的人口老龄化挑战。
随着社会的发展，老年人口比例不断增加，这不仅对社会保障体系提出了更高的要求，也对金融服务提出了新的挑战。
养老金融服务的发展，关键在于通过创新金融产品和优化服务模式，为老年人提供更全面、更安全、更便捷的金融支持。例如，养老金管理、养老储蓄产品、养老保险等。这些产品不仅可以为老年人提供稳定的经济来源，还能帮助他们应对未来可能出现的各种风险。同时，养老金融服务的发展还能促进储蓄和投资，增加社会资本积累，为经济的持续健康发展提供支持。此外，养老金融服务的普及和完善，也有助于提高老年人的生活质量，增强他们的安全感和幸福感。
其次，通过金融科技提高金融服务的普惠性，是实现“在发展中保障和改善民生”的另一个重要领域。金融科技通过运用大数据、人工智能大模型、区块链等现代信息技术，极大地提升了金融服务的效率和便利性。它不仅能够为个人和企业提供更加精准和个性化的金融服务，还能有效降低交易成本，提高金融资源配置的效率。金融科技的普及，使得金融服务不再局限于物理网点，可以随时随地提供服务，这对于偏远地区和农村地区的居民来说，意味着他们可以更容易地获得金融服务，从而提高了金融服务的普及率。同时，金融科技在风险管理、反欺诈等方面也展现出巨大的潜力，有助于提升金融系统的稳定性和安全性。通过发展金融科技，可以更好地满足人民群众日益增长的金融服务需求，促进社会经济的全面发展。
针对养老领域，在顶层设计层面，应积极发展多层次养老保障体系，提升个人养老金制度覆盖面，推动第三支柱发展，从政策设计、制度执行、公众教育等多个方面进行综合考虑。
首先，在政策设计层面，优化个人养老金制度设计，通过税收优惠等激励措施，鼓励个人积极参与养老金储蓄和投资。这些政策应确保覆盖面广，特别是低收入和弱势群体，确保他们也能享受到养老金制度的福利。同时，政策还应具备灵活性，允许个人根据自身的经济状况和养老需求，选择合适的养老金储蓄和投资方式。
第二，制度执行的严格性和规范性也至关重要。政府和相关监管机构应加强对个人养老金制度执行的监督和管理，确保养老金的管理和使用符合规定，防止养老金被挪用或滥用。此外，还应加强对金融机构的监管，确保他们提供的养老金产品和管理服务是安全、可靠和高效的。
第三，公众教育和宣传是提高个人养老金制度普及率和参与度的重要手段。政府和金融机构应加大对个人养老金制度的宣传力度，通过媒体、社区活动、教育课程等多种渠道，提高公众对个人养老金制度的认知和理解。特别是要向老年人普及养老金的重要性和必要性，教育他们如何规划和管理自己的养老金，提高他们的金融素养和自我管理能力。
此外，技术支持和创新也是确保个人养老金制度惠及广大老年人的重要方面。通过运用现代信息技术，如大数据、人工智能、区块链等，可以提高养老金管理的透明度和效率，降低管理成本，提高投资回报率。同时，通过移动应用、在线服务等便捷方式，使老年人能够更容易地参与和管理自己的养老金。
在养老地产领域，随着老年人口增长和需求多样化，养老地产功能趋向多元化，以满足从物质到精神、从普通到刚性等多维度需求。开发模式需创新，结合地方特色和多元产业，以提升市场竞争力。同时，养老领域REITs等金融工具的探索，有望解决融资难题，推动养老地产形成良性循环。预计未来养老地产将展现出更多样化的功能和创新的开发模式。
文章来源丨  道口不动产观察
责编丨丁开艳、兰银帆
初审丨徐兰英
终审丨张伟
Review of Past Articles  -
01
02