“房屋养老金”引发热议，公共及私人账户“钱从哪里来”是关键

小区电梯维修难、维修资金难提取、老破小安全隐患大......随着我国住房市场从增量时代步入存量时代，居民住房需求从“有没有”变为“住得好”，房屋质量及安全问题的重要性开始凸显。
近日住房和城乡建设部副部长董建国在国新办新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在开展试点。
未来房屋也要“养老”？具体怎么做、钱从哪里来、对业主有何影响？受到广泛关注。
实际上，当前我国针对房屋公共部位及设施的维护改造，已有现行的“住宅专项维修资金”制度，自商品房改革后，便设立了这笔专项资金，业主在购房时已缴纳。但是，现行的住宅专项维修资金存在诸多痛点：资金体量小、提取程序繁琐、续缴制度难落实等，住房安全问题亟需补齐短板。
如今政策提及的房屋养老金，目的便是为公共安全提供“托底”。业内表示，当下建设重点是养老金“公共账户”，款项来自于公共资金，由地方政府探索资金筹集渠道；房屋养老金与个人有关的部分，也即现行的住房专项维修资金，养老金公共账户不会加重业主额外负担。
“公共账户的资金来源是各界关注重点，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等或是重要探索方向。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。
22个城市正在开展试点
“告别过去几十年大规模新增建设，房屋同进入中年的生命体是一样的，也进入了需要体检、养老和通过保险增加养老金的时代。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
近日，“房屋养老金”成为热词。住房和城乡建设部副部长董建国近日表示，要研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。
8月20日，上海市市长龚正就房屋安全管理也称，截至2023年底，上海市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”，上海将探索实施三项制度。一是房屋定期体检制度，二是房屋安全保险制度，三是房屋养老金制度，今年先在浦东等区开展试点，明年将在全市范围推开。
住房也要体检、养老、交保险？各界一时议论纷纷，网友甚至担心未来是否要“多交一笔钱”。
实际上，房屋养老金等制度的提法并非今年才出现，自2022年来便已频繁出现在官方文件、会议、讲话中。2023年以来，住建部方面更是多次公开表态，要研究建立房屋养老金制度。
2023年6月，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹便曾发表署名文章提出，住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期，要研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。
各地也早已展开房屋养老金制度的相关探索。比如，年初青海省住房和城乡建设厅曾发文表示，鼓励各地在公租房、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造等城镇保障性安居工程项目开展房屋体检、养老、保险“三项制度”探索试点。山东省的烟台、济宁、青岛等市也在探索上述制度。
据住建部方面信息，目前已有上海等22个城市正开展房屋养老金相关试点。
房屋养老金等制度的建立有其必要性。李宇嘉表示，过去我们过分重视房屋新增建设，特别是解决居住空间和有没有房子的需求，对住房配套设施及时补短板、解决安全隐患等程度不够，很多城市进入高度城市化阶段后，一些短板和漏洞迫切需要补上。
“像中老年的人一样，需要先体检发现问题，缺什么补什么。但是，靠物业维修基金为主的资金很难应对房屋进入中老年阶段、老龄化阶段到来所需要的养老金。因此，迫切需要对房屋养老所需要的资金来源制度安排机制建设进行统筹安排。”李宇嘉称。
为保障房屋安全“兜底”
我国关于住宅的维修、更新、改造，实际上已有一项固有“资金池”——住宅专项维修资金。
据住建部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。这笔资金，通常在居民购房时便已缴纳，从2004年开始，住宅专项维修资金已是办理房屋产权证时必须缴纳的费用。
上海市房地产科学研究院一份报告指出，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。从《物权法》《民法典》看，住宅小区专项维修资金属于业主，应由业主委员会进行管理，但各小区情况不一，目前基本上由政府部门进行“代管”。
在已有住宅专项维修资金制度的情况下，为何要探索新的房屋体检、养老、保险制度？
华创证券曾发表研报表示，一方面，部分地区的老旧房屋体量大，但住宅专项维修资金体量小，难以满足房屋维修需求。以南京为例，南京建成投入使用15年以上的房屋中，住宅的套数、面积，分别占总量的42.15%、36.52%。但其中，有约30%的房屋由于种种原因未归集维修资金，即使已经归集维修资金且当前有结余的老旧小区，有28%的小区余额低于10万元。
另一方面，受申请动用程序繁琐等因素影响，当前住宅专项维修资金的提取率较低。2022年底，北京商品住宅专项维修资金提取率不足10%；2019年底，山东的提取率只有3.3%。
此外，2004年的“房改房”和部分商品房，并没有缴存住宅专项维修资金；2004年左右的商品房和经济适用房因价格较低，住宅专项维修资金缴存基数低，部分小区余额较低，资金筹续也存在困难。
因此，建立房屋养老金制度，便是意在补齐上述问题的短板，为保障房屋安全进行制度性兜底。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，尽管我国建立了购房者按建安成本5～8%缴纳房屋维修基金的制度，并在保障小区公共部位日常维护和电梯等设施更新中发挥了重要作用，但因数量十分有限，已难以满足城市房屋安全维护和老旧小区更新需要。
”近年来各地政府都在积极探索建立房屋养老金，城市政府通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、住房公积金增值收益分配一点、原公房出售资金等多渠道归集，探索建立一个稳定地能用于存量房安全体检、安全管理、维修更新补助的资金池。”虞晓芬称。
渐苒咨询创始人、渐苒研究院首席研究员汤晓晨告诉第一财经，近年来，多地发生房屋建筑本身问题造成的事故。目前城镇既有房屋数量已达高位，大量存量房屋面临着结构安全、设施设备老化等问题。房屋养老金制度建立的出发点，是应对房屋老化趋势、提升居住品质和安全，建立一个长效机制。
公共账户不会造成个人负担
如前文所述，当下住房维修及安全管理，最大的问题是“钱不够”。从老旧房屋体检，到出现问题后的维修，现有资金池不能满足日增的安全管理需求，住宅维修基金制度需要升级。
在业内看来，未来房屋“养老”的资金来源，会有“三大支柱”。“如同个人养老金制度由‘三支柱’、个人与公共账户构成一样，房屋养老金制度也应该由几个支柱构成。”李宇嘉表示。
第一支柱，即专项维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户。第二支柱即公共账户，比如一定比例土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益等。第三支柱是商业性质的房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充。
中央财经大学教授、法学院院长尹飞表示，这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。
而房屋养老金需要个人承担的，也即个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金。
上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣表示，按照法律法规，“谁拥有谁负责、谁使用谁负责”，产权人是房屋安全第一责任人。但是房屋安全有外部性，可能会危及人民群众生命财产安全，产生隐患或造成损害的可能是公共部位或设施。如果没有合适的制度安排，这类风险隐患很难及时消除。
“既然公共账户是针对公共部位带来的公共安全问题，资金来源自然要由公共部门来筹集，主要的来源包括城镇土地出让收益。”严荣表示，另外还可以来自于老旧小区改造资金以及其他财政资金。所以，当前研究建立公共账户并不需要老百姓直接出钱。
汤晓晨对第一财经表示，公共账户和个人账户的区别，主要是资金来源和使用范围不同。公共账户资金主要来源于政府归集、土地出让金提取、老旧小区改造资金以及其他财政资金等，用于支持公共部位和公共设施的维修和改造，由政府在整体层面统筹，不针对具体的小区。个人账户资金，主要由业主按一定比例缴纳，用于个人房屋的维修和改造，个人账户资金仅用于自身小区的维护。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，房屋养老金制度的建立，也将为房屋体检、房屋保险提供重要资金支持。此外，公共账户的资金来源也是各界关注的重点，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等或是重要探索方向。
除了探索建立公共账户，基于住宅维修基金的个人账户，也需要更有效地运转起来。当下，已有城市推行了住宅专项维修资金购买电梯保险制度改革，使用维修资金增值收益建立统筹账户，完善业主共同决策制度，在居委会监督下，采取“公示无异议”的方式购买电梯保险，取得了较好效果。