偿债有条不紊，万科全力以赴瘦身减负

文/吴抒颖
2024年8月30日晚间，万科发布2024年半年报。在今年经营面临不确定性的背景下，万科极力稳住现金流，努力维持平稳经营。
今年上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，全力销售，回款率超100%；今年二季度，瓦克经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿正向现金流，与此同时万科年内已无境外公开债。
在业务发展方面，万科三大主业能力持续提升，综合住区业务销售保持第一梯队，物业服务及租赁住宅业务持续巩固行业头部优势，实现稳健增长。在此基础上，万科也是行业中少有的多赛道REITs玩家。目前，万科已经实现商业REIT上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程。
万科表示，今年上半年，万科始终把“保交房”和“保兑付”放在工作首位，下半年，依靠自身的努力和社会各界的支持，以及政策端的助力，有信心保持经营稳定。
万科董事会主席郁亮也分析认为，从中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；从短期来看，经过了三年调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。
交付是首要任务
今年上半年，面对自身经营的变化，万科仍然牢守安全底线，全力以赴保交付。
万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，万科始终把“保交房”和“保兑付”放在工作首位，依靠自身的努力和社会各界的支持，以及政策端的助力，万科有信心保持经营稳定，完成“保交房”和“保兑付”的工作。
今年上半年，万科销售回款率超100%，回款近1300亿元。与此同时，万科上半年高质量交付7.4万套房子，并持续优化客户交付入住的全过程体验，78个项目实现“交付即办证”。
业内人士指出，保交楼不应只是如期交付，而应保障客户从产品质量到居住体验的全流程感受。上半年，万科能在多重挑战之下，依然做到高质量交付，并持续优化客户交付和入住的全程体验，实属不易。
根据半年报显示，万科综合住区业务上半年在销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子。同时，万科持续优化客户交付入住的全过程体验，交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量；交付现场优化流程，78个项目实现“交付即办证”；交付后持续提升居住氛围，上半年在48个大盘项目完善社区生活配套，积极开展社区活动，入住率提升16%。
高质量的交付，背后还需要产品力的持续提升。做好当期交付的同时，万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品。
万科表示，伴随城市发展，未来的城市需要若干个独立而又能自给自足的“未来城市理想单元”，每个单元都将生产、生活、生态集于一体，让市民在步行可达范围内，享受自然生态与多元的生活场景。基于此，万科积极研发“未来城市理想单元”产品并已于上海率先落地，成为2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。
一揽子方案化债
为了应对接下来的经营局面，万科制定了一揽子方案。
业绩会上，万科董事会秘书朱旭介绍了当前阶段的整体工作思路，上半年制定并落地的“一揽子方案”是万科集团全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变的五年计划。这项计划具体包括：实现总体负债规模下降；明确综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务；完成融资模式转型等。
万科还强调，“一揽子方案”不是简单的做“减法”，还包括发展方案，具体包括：积极推进综合住区产品模块研发创新，提升开发业务竞争力；确保投资兑现水平；实现长租公寓、物业服务等经营服务业务资产管理规模有质量增长，竞争力行业领先等。
万科相信，随着“一揽子方案”的推进，在渡过近两年的阶段性困难之后，集团业务将更加聚焦，投资将更加聚焦，能力将更加聚焦，步入高质量发展轨道。
通过全力行动，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。今年上半年，万科累计偿债524亿元，截至目前已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元境外公开债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元，万科也已经做好偿债安排。
万科还称，正如住建部所提到的，从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间。
郁亮也指出，各个城市在因城施策的导向下，无论是购房门槛，还是首付成数和利率水平，都已经尽可能的向各类多元化住房需求放开和倾斜。消费者的信心在逐步恢复，居住支出负担有明显降低，购买力也在提振。这为需求的复苏创造了良好的条件。
郁亮续指，今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。
多赛道REITs成型
伴随房地产行业发展变化，REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一。
REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。
目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。今年4月，万科旗下印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。
不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。
根据公开信息显示，国寿投资、中信证券、建信信托、平安理财、招商理财等多家知名投资机构参与了印力REIT认购，建信、中信、泰康等还与万科联手成立了基金产品。
万科方面表示，未来4个月，万科大宗交易工作将按照既定路线继续前行，当前有19个项目在谈判过程中。万科后续资产交易工作的重心是资产经营质量提升，这不仅可以支持优良资产交易，随着外部融资环境越来越好，好的经营资产也能够支撑万科的融资模式转型。
（内容仅供参考，不作为任何投资建议。）