暖风劲吹，楼市表现如何？

作 者丨吴抒颖
编 辑丨包芳鸣
房地产市场的重磅政策正在密集释放。
中共中央政治局9月26日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。
随着重磅政策的持续释放，市场情绪也随之发生变化。资本市场上，多家房企股价飘红；楼市销售面上，部分房企顺势推出促销活动，从业者的朋友圈也一片火热。部分中介机构发布的带看数据也支撑市场有所回暖的观点，唯独成交方面目前还未有明显起色。
从21世纪经济报道记者对华东、华南多家重点房企调研的反馈结果是，房企普遍认为下一步一线城市限购限贷政策可能将持续优化，在此前提下有望释放新的需求；但从中长期的角度来看，在土地成交表现平淡之下，去年以来多数房企已经明显缩表，大部分土地储备已经不足以支撑大规模扩张，市场也仍将保持理性。
房地产行业的持续回暖，还在路上。




情绪利好
率先感知到新政威力的是资本市场。
过去一周，无论是龙头房企抑或出险房企，只要还在正常交易，股价均录得非常可观的涨幅。自9月24日以来，A股市值最高的保利发展涨幅已经达到24.13%，金地集团涨幅接近24%，华发股份上涨22.28%，万科涨幅也达到16.02%。出险房企方面，从9月24日开始至今，融创中国涨幅高达64.08%，佳兆业同期暴涨105.46%，花样年也上涨了68.18%。
与之并行，土地市场和商品房市场均泛起了一些波澜。9月27日，成都出让两宗宅地，其中位于天府新区的麓湖板块纯宅地吸引了10家房企参与竞拍，经过113轮竞价，由润达丰滨江以9.02亿元的价格竞得，成交楼面价2.43万元/平方米，溢价率高达86.92%。
在此期间，多数房企也顺势推出促销活动。例如，保利发展旗下全国多个楼盘在新政前后就推出“保价计划”，承诺“若购买项目同类房屋（仅住宅）在后期网签销售折扣低于买方现有折扣（较备案价），或有额外赠送物业费、车位、家装包等任何形式的变相优惠，可无理由退房（房款利息不计）。”
一线城市的潜在购房者也对新政给出反应。
以深圳为例，据中原找房统计，9月25日，中原找房APP访问用户量上涨168%，咨询量提升65%，其中深圳湾、龙岗中心城、香湖受关注最高，中原门店带看量上涨27%；贝壳找房的数据更加明显，9月24日当日，贝壳找房录得看房人数达911人，环比增长92.6%；看房量5549次，环比增长108.2%。
一位大湾区房企的策划部人士告诉21世纪经济报道记者，“9月24日至今，我们广州、深圳的部分热点项目来访量有明显的上扬，来访量要远高于平日，但是大多数项目并没有明显的变化，和往常一样。”
另一位全国性房企的人士也对21世纪经济报道记者分析称，“政策的效果还没有那么快，最快也要等到周末以及接下去的国庆才能看出成色。”


回暖边际
即便情绪酝酿到位，房地产市场的起势仍有待后续更多政策的发力。这主要是因为当前市场观望氛围仍然浓烈，而且在去库存的大背景下，多数房企已基本转入资产管理模式，房地产市场仍将平稳发展。
一家仍在持续拿地房企的研究人士则告诉21世纪经济报道记者，新政出来之后，他们内部进行了研判，对市场的表现仍然偏于理性。“在营销上不会有非常大的动作，可能会抓住机会抢收一波。整体上我们的情绪还是非常淡然的。”
这是当前房企普遍的情绪。今年房地产市场的政策呈现比较明显的特点，政策的逐步释放持续带入购买力的入市，但持续的时间却有限度。
今年9月，即便是传统的“金九银十”，多数城市的楼市表现也不及预期。
以北京为例，中指研究院的数据显示，今年9月以来，受前期政策带动效果减弱及中秋假期影响，北京新房、二手房成交规模均出现走弱迹象，9月1日—9月19日，北京新房日均成交面积较上年同期、8月日均均有较大下降；二手房日均成交套数较上年同期下降9.4%，较8月日均下降17.8%。
市场仍然疲软，房企也十分审慎。
一家龙头房企总部的人士对21世纪经济报道记者分析认为，“我们今年的销售额整体表现还是非常不错，但主要也是依靠重点城市的核心项目。除去这部分项目，很多在平销阶段的很难走货，因为我们也没有打算大面积降价出货，而周边二手房的灵活定价已经持续挤压新房的销售空间。”
上述龙头房企总部人士续称，今年各个城市推售的土地数量均有明显下降，目前其所在房企剩余的土地储备已经不多，在当前的市场环境下预计也难有新的土地储备进账，“明年还能不能维持今年的规模仍存在较大的不确定性”。
可供对比的数据是，今年重点房企拿地普遍失速。
根据中指研究院统计数据，今年前8个月TOP100企业拿地总额4731.3亿元，同比下降40%，相较前7个月降幅继续扩大2.0个百分点。其中，保利发展为209亿元，华润置地权益拿地额为159亿元、中海地产为145亿元，同比去年均有明显收缩。
随着龙头房企也进入收缩周期，未来“活下去”将成为更现实的追求。
一位近期调研过多家中大型房企的券商分析师告诉21世纪经济报道记者，“政策的释放相信会有一定的作用。但是明年很多房企的销售额会继续下行，现金流也将承压，所以现在要先保证‘活下去’。不过，目前金融机构以及各相关方对房企都比较宽容，展期续贷都好谈。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，一线城市仅留的限购政策或将放开，存量房贷利率下调也将马上落地；后续住房交易个人所得税、增值税，开发商土增税等也有望下调或暂缓。
SFC
本期编辑 金珊
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