富力地产5度冲刺A股：资金压力成硬伤

【环球网】广州富力地产股份有限公司于2015年11月发布了《首次公开发行 A 股股票招股说明书(申报稿)》，并向证监会递交申请在A股公开发行股票，而这也是该公司第五次冲刺国内资本市场了，富力地产的A股上市之路可谓一波三折。
　　
五次冲刺A股
　　
富力地产早在2005年8月就实现了在香港上市，此后该公司曾于2007年宣布回归A股，彼时富力地产董事长李思廉曾对媒体表示“富力地产将铁定在12月底回A股”，但此后由于国内资本市场环境发生重大变化，富力地产首次冲刺回归A股计划也被迫流产。
　　
富力地产第二次试图回归A股是在2008年5月，最后却受累于房地产宏观调控而以失败告终。
时至2010年5月，富力地产股东大会通过了“将发行A股计划有效期再延长一年”的决议，这是该公司第三次尝试回归A股。

而在2012年，富力地产为回归A股进行了第四次努力，但最终还是因为IPO项目终止审查而搁浅。2015年6月，富力再度宣布已重新启动于中国境内发行A股计划，聘请相关中介机构开展相关工作，并在当年11月第五次申请A股IPO。
　　
就本次回归A股的进展预期，富力地产曾公开表示将于2017年持续推进，随着2016年下半年起新上市审批程序进一步加快，富力地产也在积极推动上市申请进程。
　　
负债增速远超利润增速 高杠杆压力凸显
　　
富力地产回归A股之路频频受挫、屡败屡战的根本原因，还是在于该公司过高的负债水平，难以获得监管部门的支持，同时也激发了该公司通过融资缓解高杠杆资金压力。尽管富力地产早已经是H股上市公司，但由于注册地和主要业务发展均在中国内地、难以令香港投资者深入了解公司的发展前景，因此一直在融资过程中存在局限、难以获得香港投资者的认同和支持，这直接导致富力地产无法有效利用资本市场的优势进行再融资。
　
据WIND统计，富力地产在2005年实现上市之后，仅在2006年借助当年的大牛市环境完成过一次16920万股的新股配售，借此实施了16.16亿元的再融资，自此之后在股权融资方面便再无建树。而与此同时，伴随着该公司主营业务在2008年至2013年期间的快速扩张，负债总额从2008年末的400.02亿元一路飙升到2016年末的1795.75亿元，增幅高达3倍以上;而同期富力地产的盈利能力增幅却远非这样显著，早在2007年该公司的年净利润水平就已经达到53.03亿元，而2016年的全年净利也不过才67.56亿元，累计增幅尚不足30%，明显落后于总资产及负债规模的增长。
　　
对此，有机构投资者直言：“这就意味着富力地产资产回报率大幅走低，2007年的总资产净利率还高达13.13%，2016年就只剩下3.29%了。”
　　
导致富力地产总资产净利率大幅走低的原因，借款利息的持续增加是重要因素之一。根据招股说明书披露的数据显示，该公司2015年上半年销售收入同比增长29.49%，但净利润却同比下滑3.9%。

截至2015年6月30日，富力地产合并资产负债率为73.26%，母公司资产负债率为79.37%，扣除预收款项后合并资产负债率为68.65%。对此富力地产在招股说明书中表示：“报告期内公司资产负债率总体处于较高水平，主要是因为近几年公司加大银行借款规模，并积极发行公司债券及境外债券增强资金实力，使得公司负债规模有所上升。”
　　
与此同时，招股说明书还显示富力地产在2015年上半年度实现净利润17.19亿元，而同期财务费用就多达4.48亿元。对此富力地产解释为，财务费用增长主要是由于报告期内借款规模较大，利息支出较多造成的。
　　
对此亦有投资者指出：“房地产是典型的资金密集型产业，富力地产主要通过自有资金积累和外部借款相结合的方式作为在建项目的主要资金来源，若其融资渠道受到限制，资产负债率有可能会进一步提高，对其财务状况构成不利影响。”
　　
券商评级降低
　　
针对富力地产的负债水平，中银国际证券曾在2016年8月发布研报指出：“富力仍然未能大幅拉低净负债比率，目前净负债比率在169%，高于2015 年底的168%。相反，许多同业公司的净负债比率在上半年都有所下降。部分原因是，富力地产合同销售额增长率低于平均水平(16年1-7 月同比增长35%)。”
　　
对此，中银国际证券认为：“如果市场降温，较高的负债比率将给投资该公司股票造成更大风险。”并据此作出结论：鉴考虑到富力属于非国有企业开发商且净负债率超过160%，特别是预计未来市场将会降温，因此认为该估值不具吸引力，且公司销售速度向来较慢，因此估值不再有吸引力，维持持有评级。
　　
而在此份研报发布的半年前，也即2016年3月，中银国际证券则曾发布研报指出，富力地产“估值具有吸引力和财务成本大幅下降”，并针对该公司股票作出了“买入”评级。仅仅相隔半年，同一家券商针对富力地产的评级就从“买入”滑落至“持有”。
　　
终止票据融资 资金流窘迫
　　
另据公开信息显示，除了近十年中股权融资方面毫无建树之外，富力地产举债融资能力也出现了问题。该公司曾在今年初计划发行20亿元的中期票据用于缓解资金压力、补充流动资金，但是据该公司在2月24日发布消息称，鉴于市场波动较大，取消了此次中期票据发行。
　　
对此有投行人士指出：“今年2月份银行间市场利率波动确实较大，但是这并不足以使存在融资需求的企业主动放弃中期票据的发行，除非是公司方面预计中期票据发行难以顺利获得足额认购，为了避免发行失败所导致的信誉受损，主动放弃了票据融资。”
　　
“在申请IPO前夕的敏感时间窗口，富力地产主动放弃中期票据融资，这很可能是该公司情非得已的无奈选择。”上述投行人士进一步指出。