妻子出售房产，丈夫返回菲律宾竟然取消交易，买家需要规避的风险

法律咨询：
我在2010年购买了约翰和玛丽亚的一套房子。玛丽是约翰的妻子。约翰在海外工作，所以只有玛丽亚签署了绝对销售契约，她向我保证，约翰知道这笔交易。我们双方同意，我先支付总价百分之五十（50%）的定金，剩余部分在一年内付清。后来，我没有履行我的义务。约翰去年四月回家，给我写了一封信，说他要取消这笔买卖。他还给了我一个选择权，让我支付余款，否则他将提高上述房产的价格。约翰想取消玛丽亚已经出售的房产，有法律依据吗？　　

案例剖析：　
玛丽亚的买卖无效，因为约翰没有书面同意。这符合《菲律宾家庭法典》第96条规定：“共同财产的管理和享有属于夫妻双方。如有异议，应以丈夫的决定为准，但妻子可向法院寻求适当的补救，这种补救必须在执行该决定的合同之日起五年内有效”。
　　如果配偶一方丧失行为能力或无法参与共同财产的管理，另一方可全权管理。这些权力不包括未经法院授权或未经另一方配偶书面同意的处分权或产权抵押权。未经授权或同意，该处分或产权抵押无效。
　　但是，该项交易应被解释为同意配偶和第三人的买卖合同，并可在另一方配偶接受或法院授权后，作为具有约束力的合同加以完善”（强调）。
　　约翰必须书面同意玛丽亚销售共有财产，否则销售无效。
　　在类似的情况下，最高法院通过尊敬的协理法官NoelG.Tijam在Alejo诉配偶Cortez（G.R.No.206114，2017年6月19日）等案中表示：“很明显，豪尔赫的第一封信是对卡森杜安的断然否认。第二封信表面上是要求遵守多洛雷斯在“卡松杜安”项下的义务，但在实质问题上改变了条款，即余款的支付日期和购买价格。因为如果一方配偶对出售夫妻财产签署的文件中的条款与另一方签署的文件中的条款不同，不可能出现有效合法的交易。
　　豪尔赫后来写给多洛雷斯的信也不能视为对卡松杜安的批准，其基本原因是无效合同无法被批准。因为法律明确规定，只有书面同意出售才能有效。可以说，参加或意识到销售不是表示同意。”
　　在您的情况下应用上述所述的决定，约翰并没有书面同意马丽亚销售属于共有财产的房产。因此，玛丽亚出售房产的交易，无效。
　　我们希望能回答你的问题。请注意，此建议仅基于您所叙述的事实以及我们对这些事实的剖析。当其他事实被改变时，我们的意见可能会有所不同。
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