失去“云南地产一哥”宝座，俊发债务违约扯下遮羞布，楼盘停工致销售跳水

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

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深陷困境的“云南地产一哥”俊发在两个多月前联手陕西国企买下了西安的3宗宅地，就在外界以为它已经绝处逢生时，一纸公告又将它的底牌掀开。
近日，俊发集团在港交所发布公告称，由香港俊发地产有限公司（下称“香港俊发地产”）全资子公司力佳环球投资有限公司发行的一笔美元优先票据，预计在到期时无法支付未偿还本金及应付未付利息，原因是受到“宏观经济、房地产市场及金融环境及多轮疫情等不利因素”的影响。
时代财经了解到，这笔票据在2020年12月、2021年3月分两期发行，本金总额2.37亿美元，票息11%，由母公司香港俊发地产为票据提供无条件及不可撤销地担保，到期日是2022年12月24日，但目前已处于实质性违约状态。
俊发集团的风暴并非来得毫无征兆。2022年7月，俊发集团宣布，这笔票据项下为数1303.5万美元的利息在到期后度过30天的宽免期，但仍然无法支付利息，因此而构成违约事件。在更早之前，俊发集团已是诸多麻烦缠身，先是2021年底的裁员风波，后于2022年3月因惠誉下调评级引发外界对其偿债能力的担忧。
尽管当时的俊发集团向外界坚持“公司偿债能力未发生重大不利化”的说法，但发生在2022年4月下旬的信托逾期事件，还是扯下了它的“遮羞布”。
2022年4月28日，俊发集团创始人李俊在业主和媒体沟通会上承认公司存在流动性困难，并称公司正与多家大型央企、国企对接项目合作、资产处置等事宜，预计将回笼上百亿资金，回笼的资金足够覆盖今年所有的工程支付和还本付息。
然而，从当前的结果来看，债务问题处理起来要比想象中棘手。
陷入资金泥潭，多个楼盘仍停工或逾期交付
“我是俊发盛唐城H3地块的‘大冤种’，有在业主群的拉我一下呗”，2022年7月发现楼盘停工后，不知所措的业主王光武（化名）开始在网上寻找“组织”，此时距离他买房还不到两个月。
在王光武买房的一个月前，也就是2022年4月下旬，俊发一笔贷款余额为2.19亿元的信托被曝逾期，当时市场一片哗然，多年未公开露面的公司创始人李俊不得不亲自出席随后召开的沟通会，就外界出现的关于俊发的传言向业主和媒体释疑。在沟通会上，李俊承认了公司的流动性困难。
早在信托逾期之前，由于流动性困难，俊发已有多个楼盘陷入停工或延期交付的状态，王光武虽有所耳闻，但他依然选择了盛唐城H3地块的房子，“当时考虑到这个楼盘位置还可以”，而且“当时大部分楼盘都出现了这个问题，想着俊发作为云南最大的本土房企，应该不会太严重”，王光武说道。
2022年5月底，他以1.2万元/平方米的价格入手了一套房，“当时是开发商给的特价，每平方米比市场价少了1000多元”。不过，贝壳找房显示，王光武购买的俊发盛唐城H3地块2号楼，在2022年2月份的参考价格为1.45万元/平方米。这样的优惠对王光武来说非常有吸引力，“合同都签了，贷款也在还了，没想到从7月停工至今”。
盛唐城的促销是俊发自救的一个缩影。时代财经了解到，同时期俊发旗下多个楼盘以工抵房的形式进行促销，又至少两次联动全国项目集体推出购房补贴计划，最高优惠或达数十万元。
在4月28日举行的沟通会上，李俊也提到，公司将制定购房政策，拉动销售，促进资金的快速回笼，同时正与多家大型央企、国企对接项目合作、资产处置等事宜，预计将回笼上百亿资金，回笼的资金足够覆盖今年所有的工程支付和还本付息。在当时，李俊表示预计5月俊发就可以实现全面复工复产、快速建设。
在中央和地方推行的“保交楼”政策的推动下，俊发旗下数个楼盘陆续发布了房屋交付通知书，包括盛唐城G4地块、彩云城辰湾A8地块、观云海云中苑一期等。但时代财经从领导留言板网站了解到，12月以来，俊发亦有多个楼盘仍处于停工或逾期交付的状态，不止盛唐城H3地块。
2022年11月28日，昆明市盘龙区住建局在领导留言板网站回应“俊发盛唐城H3地块何时能复工”问题时表示，“由于建设单位俊发集团资金链断裂，无法支付工程款”，该项目仍然处于停工状态，并表示“目前正在办理相关手续，将监管资金拨出用于项目复工建设”，同时“正在与施工总包单位进行协商，待资金到位后将复工复产”。
销售额跳水，憾失“云南一哥”
俊发有心拉动销售来促进资金的回笼，但当资金问题得不到缓解导致楼盘持续停工，这样的自救方式显然难以为继。
克而瑞数据显示， 2022年前三季度，俊发在全国范围内实现的全口径销售金额为113.45亿元，同比下跌73.49%，在房企中的排名由去年同期的第67位下跌至第97位。
尽管俊发在全国的市场占有率不突出，但发家于云南昆明的它，多年来都是云南当地的龙头房企。然而，克而瑞数据显示，2022年前三季度，俊发在云南市场第一次跌落榜首，实现的全口径销售金额同比下跌67.22%至51.58亿元，榜首之位由卖出52.73亿元的碧桂园取而代之。克而瑞在报告中指出，俊发跌落榜首的原因是受到项目停工的影响。
俊发在云南市场的销售额主要由昆明贡献，2022年前三季度，俊发在大昆明市场实现的权益销售金额为42.20亿元，同比下跌61.69%。从过往三年来看，俊发在全国的年度销售总额达到五六百亿元的水平，而昆明市场几乎贡献了三分之一。
布局过于集中的弊端在房地产调整期充分暴露。云南省昆明市盘龙区住建局在2022年9月底回应俊发业主诉求时提及，“2020年以来，受疫情和房地产调控政策影响，银行贷款政策收紧，我市房地产市场出现‘冷楼’现象。地产开发商面临资金链断裂问题，部分楼盘延期、停工、烂尾。此现象在俊发地产尤为突显，其地块开发及道路代建项目大面积停工”。
从俊发对外扩张的历史可以看出，它试图走出云南，主要通过城市更新项目布局全国市场，转型为一家全国性的房企。俊发官网显示，截止2021年8月，公司共计开发城市更新项目61个（含在途）。
不过，这未能分散俊发的经营风险。昆明融盛行房地产经纪有限公司副总经理康兵认为， 俊发债务问题的暴露和恒大、融创类似，步子迈得过大，盲目扩张上海、深圳等外地市场，但是整体收益甚微。选择城市更新作为扩张方式更是让俊发积重难返，“旧城改造项目的开发期长、资金成本大、（投资）难以回收。俊发在昆明本地的土地储备最多，都是以旧城改造项目为主，虽然地块位置较好，但是变现困难，加上国家的一系列调控，销售回款困难，融资困难，就导致资金断裂”。
在2022年4月的沟通会上，创始人李俊自我剖析俊发流动性问题的诱因时，也提到了上述因素的存在。根据凤凰网风财讯的报道，当时，李俊还坦承2017年以 452 亿元承债式收购买下中豪集团城市更新项目螺蛳湾，给俊发造成了巨大的财务负担。截至 2021 年末，俊发有息负债 369 亿元，其中螺蛳湾占138 亿元，俊发还累计向该项目投入了171亿元的自有资金。
处置资产回血，却继续违约
由于流动性问题的步步逼近，2021年10月，俊发被曝在多地进行大规模裁员，传言称云南总部的裁员比例高达30%，很快俊发在官网发表了《严正声明》称“有网络媒体刻意夸大甚至捏造俊发集团组织及人员调整相关情况”。
不过，俊发某城市公司的HR在2022年1月份告诉时代财经，当时公司的资金状况已明显紧张，“报销都已经有好几个月没下来了”。从2021年10月起，他的工作重心主要是约谈被裁员工，同时有“很多人调去销售岗”。此外，据云南总部的一名被裁管培生透露，其在去年10月份被裁，而同时期裁员比例不小。
值得一提的是，一名在2021年10月调岗到置业顾问的在职云南员工告诉时代财经，公司目前正常经营，至于是否仍有裁员问题，该员工表示“要分板块（来看）”。
裁员风波平息了一段时间后，国际评级机构惠誉在2022年2月28日宣布下调香港俊发地产信用评级，引发外界对其偿债能力的担忧。在评级报告中，惠誉称香港俊发地产的评级反映了该公司在未来12个月内融资渠道减少和流动性压力。惠誉认为，该公司可能不得不依靠资产处置来解决于2022年下半年资本市场到期的问题。
2022年4月下旬，俊发一笔贷款余额为2.19亿元的信托被曝逾期，更是将俊发推向风口浪尖。不过，俊发方面很快向媒体确认该信托计划已自动进入6个月延长期，到2022年10月23日止。
在该信托计划的延长期说明中，债务人云南瑞玖房地产开发有限公司称“近一个月以来，随着疫情的好转，销售在逐渐恢复”，承诺并表示完全有信心在6个月内按时还款。不过，截至发稿时，俊发方面并未向时代财经回应该信托计划的兑付情况。
为了缓解资金压力，俊发进行了一系列的资产处置动作。时代财经梳理公开资料后了解到，2022年5月以来，俊发多次转让子公司股权及新增股权出质，但所获资金额度不得而知，它在5月24日还以26.65亿元的价格，卖掉了位于俊发·新螺蛳湾国际商贸城项目的两宗宅地。此外，市场传言称俊发在同步收紧旧改业务，有意转让个别旧改项目。
按照创始人李俊在2022年4月举行的沟通会上的说法，俊发正与多家大型央企、国企对接项目合作、资产处置等事宜，预计将回笼上百亿资金，回笼的资金足够覆盖今年所有的工程支付和还本付息。
值得一提的是，2022年10月，俊发联手陕西国企陕建地产买下了西安的3宗宅地，总成交价39.91亿元，这3宗宅地实际上为俊发旗下杜城村城改项目开发用地的一部分，但未知俊发和陕建地产如何分工。
一系列的回血动作未能成功阻止俊发债务的进一步逾期。除了本金总额2.37亿美元、票息11%的美元优先票据在近日到期无法支付待偿本息外，俊发旗下的一支发行规模为20亿元的境内债券“18俊发01”在2022年10月出现逾期，目前已处于展期状态，而另一支20亿元规模的境内债券“19俊发01”将在2023年3月13日到期。
就公司债务问题、资产处置和经营情况等诸多疑问，时代财经向俊发方面发去采访提纲，但截至发稿时未获回复。