解读住建部楼市表态①：政策还有哪些空间，住房限购会全面放开吗？

1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹在接受总台央视记者的专访时提到，今年整个住房和城乡建设部门的工作核心是精准。我们住房城乡建设工作千头万绪，又和人民群众利益相关，我们要实现质的有效提升和量的合理增长，必须要在精准上下功夫。
倪虹指出，首先问题要找得准，目标要瞄得准，政策要用得准，这样的话我们才能够精准落实好中央经济工作会议精神，精准满足人民群众对美好生活的向往。因城施策、精准施策，提振市场信心。对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
倪虹表示，“我对2023年住房城乡建设工作还是充满信心，我对房地产市场企稳回升，我还是很有信心。”
那么，在住建部大力支持首套房、合理支持二套房的表态下，楼市调控政策还有哪些空间？
土地供给“地随人走”
全国房地产商会联盟主席、中国房地产业协会前副会长兼秘书长顾云昌认为，“当前，各地都在跟进优化出台房地产政策，但由于整体国内外经济环境及房地产本身的周期性表现，土地及房屋销售低迷，主要问题还是出在需求不足。同时，政策落地后，市场信心、企业内活力恢复都需要有个过程，需要耐心。后续各地将继续因城施策、精准施策。”
顾云昌提到，需求端应激发改善性需求，改善性需求对整个消费的拉动作用更大些；供给端的土地供应也需要有变化，土地配置要地随人走，当前中国的城市化处在城市群、都市圈的状态，土地供应需满足需求。同时，银行信贷支持要稳定合理，保持开发贷和住房按揭贷款合理稳定。
二套房首付比例有下降空间
中国社科院生态文明研究所研究员、《房地产蓝皮书》主编王业强认为，后续一些限制房地产发展的政策会逐步放开。比如，当前很多大城市的二套房首付比例仍在五成以上，在促进购房消费鼓励改善性需求方面，二套房首付比例还有进一步下降的空间；同时，部分城市的限购政策有进一步优化的空间。当前，一些大城市在“认房又认贷”方面限制仍较严，后续有望逐步调整放开。
减少首套房购房限制
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，今年，合理的住房消费还是会继续提振。其认为，首套房的购房限制会尽量减少，有一定的资质证明、有合理住房需求可以应买尽买；贷款方面除了利率下降、贷款期限延长等，在风险可控的前提下，可增加联名贷款人等。另一方面，二套房也会有一些新的动作，一些城市探索住房“以租换购”，将存量住房用于保障性租赁住房的家庭可新增购买一套住房的资格等做法会在更多的城市进行效仿。
“认房认贷”政策有望调整
首都经济贸易大学教授、北京房地产法学会副会长赵秀池认为，预计未来首套房首付款和房贷利率会有所下降，未来市场也会进一步回暖。其认为，不仅首套房首付比、房贷利率要降；二套房改善型需求同样要降。同时，贷款应只认房不认贷，要区分炒房与投资。在全面三孩人口政策下，三套房的政策应该结合各地人口政策、家庭人口情况进行细化。
限购政策不会全面放开
值得一提的是，2022年12月18日，中央财办有关负责人在对中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作出深入解读时表示：明年房地产政策的侧重点在于，一是要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业。在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。
王业强指出，虽然大家都认识到住房市场发展对稳定经济的重要性，但中央对于房地产市场的调控还是“房住不炒”及“三稳目标”，因此各地限购等限制性政策不会一下子全面放开，各城市会根据本身的情况做一些调整，一些压力较大的城市步子可能走得更快一些。
顾云昌表示，当前，各城市之间的市场表现分化较大，一些热点城市一旦取消限购仍会形成强大的购买力，因此限购政策全面取消的可能性不大。
陈杰也认为，限购政策不会直接放开，特别是一线城市，“房住不炒”是坚持的底线，还是要防止热钱来炒作，这次也提到对于购买三套以上住房的，原则上不支持。
房贷利率有望保持历史低点
植信投资研究院资深研究员马泓认为，2023年住房支持政策有望进一步加大实施力度，住房金融新政逐步落地见效。针对个人住房需求，2023年住房金融政策总体上进一步回暖，房贷利率有望保持在历史低位，商业银行个人按揭贷款投放节奏会有所加快，地方公积金贷款政策也将保持宽松基调，房贷利率有望进一步下调。央行将对楼市较为低迷的地区取消首套房贷款利率下限，部分二线城市可能会降低二套房首付比例。有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，部分城市可能会适当扩大二手房指导价的监测波动范围，不排除部分二、三线城市将进一步优化购房政策，推动存量房去库存。
在房贷利率下调方面，央行已有进一步动作。1月5日，中国人民银行网站消息，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局全国70城房价指数数据中，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。而三四线城市为25个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。
“保交楼”仍是关键
此外，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静提到，做好2023年房地产工作，倪虹部长指出要围绕“增信心、防风险、促转型”三个方面进行，明确要增加供需两端市场信心、防范化解风险是底线，要重点抓好五件事，推动房地产市场企稳回升，其中，用力推进保交楼保民生保稳定工作。2023年仍是“保交楼”的关键节点，“保交楼”也是稳预期的重中之重，各项举措的实质性推进将修复购房者置业信心，稳定市场预期。此外，着力化解房企风险。强调稳妥化解房企资金链断裂风险，增加房企开发贷、并购贷和购房人按揭贷为企业补充资金。