冒险的地产财富

文/乐居财经 魏薇
恒大的雷，越炸越广；恒大的债，越理越多。
据深圳南山公安微信公众号9月16日消息：公安机关已于近期依法对中国恒大旗下财富管理服务平台恒大金融财富管理(深圳)有限公司杜某等涉嫌犯罪人员采取刑事强制措施。相关案件正在进一步侦办中，投资人可通过线上、电话、短信及邮寄报案。
经过周末两天的发酵，此事件对恒大的股价也带来了负面影响。周一早间开盘，中国恒大低开近10%。
上述通报中的“杜某”或是恒大财富的法定代表人、总经理杜亮。2021年5月底，恒大暴雷前夕，杜亮赎回了恒大财富理财产品，理由是“家里有急事”。网络上相关信息显示，杜亮与其父亲杜永平，总计四笔合计1000多万元的投资，已经全部提前兑付。
2021年9月12日，数百名投资者来到恒大当时的总部所在地深圳卓越后海中心围堵杜亮，并要求恒大兑付逾期金融产品。
此后两年时间里，恒大财富一再调整兑付方案，直至8月底，恒大已经无法兑付。而理财产品一旦出现无法兑付的情况，就会变成刑事案件，相关负责人需承担刑事责任。
在恒大财富负责人被抓的前3天，恒大人寿被整体接盘了。接盘方是海港人寿，其将受让恒大人寿的保险业务及相应的资产、负债。
对恒大来说，这是件好事。在被接手之前，恒大人寿已经严重资不抵债，且亏损巨大。
恒大财富起高楼
恒大财富的前身是恒大金服，成立于2015年11月，由恒大金融控股集团（深圳）有限公司全资持股，后者为恒大集团有限公司全资子公司。股权层层穿透后发现，恒大财富的实控人为恒大集团董事局主席许家印。
2016年前后，国内P2P盛行，恒大金服于2016年3月上线。2018年起，国内P2P暴雷频发，行业开始全面整顿，恒大金服的诸多产品随之下架。
眼看“金服”的名声黄了，2019年5月，恒大金服正式更名为“恒大财富”，业务范畴为财富管理咨询和社区金融，但实际上依然销售各种定融产品，并承诺高额回报和灵活兑付。因与中国恒大深度绑定，一旦恒大资金链出现问题，恒大财富也不能可能独善其身。
8月21日，中国恒大发布《内控评估及对前任审计师提出的某些问题检讨的主要结果》，披露了恒大财富的情况，其中明确表示：定融产品由发行主体发行，募集所得的资金最终从发行主体通过投资方式为中国恒大集团表内的项目公司进行投资、借款、为中国恒大集团发出的商业承兑汇票进行贴现及投资恒大债券的4种主要方式，全面地流入中国恒大集团体系。
恒大财富的投资者，有相当一部分是恒大的员工。为了招揽更多投资，恒大发动员工带动身边的亲朋好友入局，甚至下发指标，完不成KPI就扣工资。业绩压力之下，不少员工被迫离职。
除了员工，理财产品的销售对象还包括恒大项目的施工方。每当向施工方支付工程款时，恒大方面会要求施工方购买恒大财富的理财产品，金额大约为工程款的10%。
恒大财富的投资者，总数超过10万人。购买恒大房子的业主，也是理财产品的销售对象之一。
2021年8月，基于出现兑付困难的情况，定融产品已全面停止对外销售。按中国恒大统计数据，自定融产品发起至停售止，合共募资金额涉及921亿元。
三降兑付标准
面对投资者的愤怒，恒大和许家印是懂得“安抚人心”的。
2021年9月10日，许家印曾在恒大财富专题会上宣称：很多员工和业主都拿着辛苦钱、血汗钱和养老钱来买了恒大财富的产品。我可以一无所有，但投资者不能。他同时提出，要确保所有到期的财富产品尽早全部兑付，一分钱都不能少。
2021年9月18日，恒大官网公告称，2021年5月1日-9月7日期间，包括恒大财富总经理杜亮在内的6名管理人员，提前赎回12笔投资产品。集团高度重视部分管理人员提前赎回恒大财富投资产品一事，已要求该6名管理人员提前赎回的所有款项必须限期返回，并给予严厉惩处。
值得注意的是，这6名投资者还包括许家印的妻子丁玉梅，她投资了2300万。
承诺很美好，现实很残酷。恒大财富的兑付方案一改再改，兑付金额越来越低，直至目前的暂停兑付。
2021年9月13日，也就是投资者围堵后的第二天，恒大财富披露了三种兑付方案：分别是现金分期兑付方式、实物资产兑付方式及冲抵购房尾款兑付。
投资者都不买账，要求按照“杜亮方案”来兑付，也就是提前兑付本息，但没钱的恒大财富根本无法实现这些诉求。
同年12月，恒大表示因财富投资的项目资金回笼不理想，兑付方案调整为每月向每位投资人兑付本金8000元。
2022年11月，兑付方案再次调整，从每人每月兑付8000元降至2000元，其他内容不变。
2000元的兑付方案仅维持了半年，今年5月31日，恒大财富称，因公司资金回笼情况不理想，当月可用兑付资金不足，无法按原标准2000元兑付。
有网友在贴吧表示，5月只收到了467.61元。
8月31日晚间，恒大财富公告称，因公司资产处置进度不及预期，未获得资产处置资金，无法开展本月兑付。
而截至去年底，恒大财富未兑付本息分别约410亿元及约340亿元。
房企财富路
房地产行业内曾流传一句话：房地产做到最后就是做金融。
在行业上升期，对资金极度渴求的房企争相开设财富公司。有数据统计，前百强地产公司中至少1/3拥有自己旗下的财富管理公司或财富直销团队。
但房企资金持续紧张之下，旗下理财产品频繁出现无法兑付的情况，从2021年下半年开始尤为密集，涉及的房企包括恒大、佳兆业、阳光城、宝能、中国奥园、当代置业等。兑付危机发生后，“不躺平”的房企高层纷纷出面表态，并给出相应的解决方案、推进财富产品兑付工作。
2021年11月4日，由佳兆业集团担保、锦恒财富发行的理财产品出现兑付危机。锦恒财富发行的理财产品，底层资产是佳兆业的项目，由佳兆业作担保。危机发生后，佳兆业集团总裁麦帆披露，锦恒财富到期的本息规模超过3亿元，理财产品总金额为127亿元。
去年11月22日，佳兆业发布《锦恒财富产品兑付方案》，当中明确，按锦恒财富产品到期的时间顺序，采用分期兑付的方式，陆续兑付本金及利息。当时佳兆业方面称，将视资金筹集情况并按有利于投资人的原则逐步优化兑付方案，包括安排提前兑付。
据佳兆业最新披露，截至目前，已完成近70%存量资金兑付，产品涉及人数大幅下降，在房企同类产品解决方面走在前列。
2021年11月，阳光金服通过线上及线下平台销售的理财产品，未兑付余额约200亿元，涉及人数约1万人，其中员工约3千人。2022年3月20日，阳光城创始人林腾蛟实控的华冕财富召开线上投资者见面会，更新理财产品兑付方案：将以实物、现金、债转股、信托受益权兑付等一揽子兑付方案，尽快完成全体投资人的完全兑付。
2021年12月初，中国奥园约60亿的内部理财宣布爆雷。事后，奥园方面制定了相应的兑付方案，包括现金分期兑付、实物资产兑付。投资人可以任意选择两种方案进行兑付，或者组合两种方案兑付。