租户“跑路”，合肥一“法拍房”商铺12万水电物业费谁买单？物业断水断电，新租户入驻难

租户“跑路”后，业主收到物业高达十多万的水、电、物业费用缴费单。近日，安徽合肥一“法拍房”业主向红星新闻反映，前租户欠下“天价”水电费后，物业公司断水断电，导致已经签了协议的新租户无法进场装修，面临索赔和退租。
红星新闻记者了解到，当地相关部门此前介入调解未果。物业方称，断水断电系因欠费数额较大，多次催缴无效。“认为我们违法，可以通过法律起诉我们。”

涉事商铺断水断电系欠费数额较大

租户“跑路”后，业主收到12万元缴费通知单
涉事商铺所有人刘先生出示的一份“费用缴费通知单”显示，2023年7月27日，安徽珍宝岛物业管理有限公司向位于合肥市桐城南路，科大花园西苑商铺的一家足浴店发出催缴通知。此时，距离该足浴店“搬离”已经过去8个多月。
该“费用缴费通知单”显示，涉事商铺面积约556平方米，上述承租的足浴店在2022年2月1日到2023年8月31日期间未缴纳相关物业费用，具体明细为：电费89062.6元、水费4529.14元，物业费26417.6元。总额合计为120009.34元。

刘先生收到的物业公司缴费通知单
据刘先生介绍，自己所拥有的此处商铺属于“法拍房”，“2019年11月花了1240多万竟拍的，我们拍下来时，原来的业主已租给别人在经营足浴店。”
刘先生称，由于足浴店经营不善，一直拖欠租金。2022年11月，足浴店老板“突然跑路”，“目前还欠30多万租金，我们已经起诉了对方。”
安徽淮北市中级人民法院的一份执行裁定书和合肥市包河区人民法院的一份民事判决书证实了刘先生的上述说法。
刘先生提供的一份商铺租赁合同显示，在竞拍到此处商铺前，足浴店与原业主签订的合同期限为2018年3月1日至2023年2月28日。刘先生说，虽然足浴店一直拖欠房租，但根据相关法律规定，在租赁期限内，商铺所有权虽然发生了变动，但不影响租赁合同的效力。“我们一直没有终止原有合同，直到对方去年跑路。”
物业公司：工作人员当初不知倍率电表，业主应补缴
“租户跑路了，物业却让我们交这么多钱，还断水断电，不愿意调解。”一个多月来，刘先生已经在其老家涡阳和合肥之间奔波多次。据其介绍，按照租赁合同约定，商铺的水、电、物业费一直都是由租户直接交给物业。刘先生质疑，足浴店“跑路”前，物业为什么没有向租户催缴物业费，现在产生的“天价”物业费用是在多长时间内，如何产生的？
针对上述物业费拖欠情况，9月18日，安徽珍宝岛物业管理有限公司负责此事的一名王姓工作人员接受了红星新闻记者的采访。
该工作人员介绍，其所供职的物业公司是从2022年2月1日起接手的科大花园项目，接手之前，上述商铺已经开着足疗店。“电费是我们物业公司代收代缴的，足疗店经营不善，拖欠水、电、物业费，一直要我们宽限。”据其回忆，去年11月21日，该足疗店突然关门，“什么物资都没拿，就走掉了。”该工作人员说，由于一直拖欠物业费用，当时物业公司已经准备对足疗店停水停电。

物业公司此前出具的电费收据
红星新闻记者获得的盖有安徽珍宝岛物业管理有限公司的4份收据显示，足疗店最后一次缴纳物业费用是在2022年8月12日，其中水费为3119.16元，电费为3835.42元。
对此，业主刘先生提出质疑，足疗店老板在不到3个月后的11月21日“跑路”，此后商铺一直没有对外租赁经营，为何会在这段时间内产生十多万的物业费用？此外，既然足疗店在2022年8月12日已经缴纳了水电费用，为何上述“缴费通知单”统计的欠费日期却是从2022年2月1日开始的？
对此，上述物业公司王姓工作人员称，足疗店在2022年8月12日缴纳的费用只是全部物业费用的一小部分，“这么大的足疗店，半年不可能只产生几千块钱的水电费用。”
该工作人员称，足疗店使用的电表倍率是40，使用显示一个字实际等于是40度电（注：电能表的倍率一般是指电能表所匹配的互感器的倍率，也称为变比变流（压）比、电流（压）比，就是缩小的比例。实际的用电量等于电能表的表值乘以倍率。）“之前的物业工作人员不知道是倍率电表，后来被我们查出来了，难道不应该把这些欠缴的补缴吗？”该工作人员称。
对此，刘先生认为，物业公司工作人员的“错误”不应该由自己承担。他同时强调，足浴店自2018年就开始经营，物业公司工作人员不可能不知道电表倍率是40。“他们自己错误造成的。现在欠了十多万水电费，全部转嫁给我们。”
律师说法：不得以断水断电等方式催缴物业费
被物业公司断水断电后，刘先生多次拨打合肥市市民服务热线反映相关情况，随后，合肥市包河区相关部门介入调解。9月18日，包河区芜湖路街道办事处司法所一名李姓工作人员告诉红星新闻记者，双方矛盾属于民间租赁纠纷，物业公司不愿意接受调解。“根据调解法规定，我们不能再介入。”
“物业公司这是在干扰商户的正常经营。”刘先生提供的一份合同显示，2023年8月1日，他已经与一家餐饮企业签订了为期12年的租赁合同，年租金超50万元。“现在物业断水断电，新租户无法进场装修。”眼看就要到和新租户约定的最后进场期限，刘先生担心自己因为违约还要承担新的损失。

新租户与刘先生签了租赁合同却无法进场装修
针对刘先生“物业无权对商铺断水断电”的说法，上述物业公司王姓工作人员称，对方所欠物业费数额比较大，已经催缴多次，也调解过，对方不愿意出钱，物业有权断水断电。“我们有自己的法务，已准备起诉他们，他们也可以通过诉讼来起诉我们。”
针对以上纠纷，河南泽槿律师事务所主任付建认为，虽然之前双方约定，一直由租户直接缴纳水电等物业费用，但租户“跑路”后，物业可以向业主催交拖欠的物业费用。因为供水供电公司和开户人之间具有水电供应约定，开户人可以是租户也可以是业主，具体要看账户归属。
其次，物业不能滥用断水断电权力。依据民法典第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。付建认为，物业公司断水断电的行为必须是合理和必要的，不能给业主或租户造成过大的损失或不便，以免影响正常的营商环境和秩序。付建认为，刘先生已经与一家餐饮企业签订了为期12年的租赁合同，如果物业公司的断水断电行为导致新租户无法进场装修，刘先生有权要求物业公司承担相应的责任。
而对于“电表倍率搞错”的责任问题，付建认为需要具体情况具体分析。“一般来说，物业公司作为电表的管理者，应当对电表的倍率进行核实和确认，确保电表的计量准确性。如果物业公司未能履行管理职责，导致电表倍率搞错，那么物业公司应当承担相应的责任。”
江苏漫修律师事务所杨琳律师认为，根据涉案房屋所有权转移的时间节点来结算，若费用发生在权属关系转移至现业主期间，则现业主结算相关费用，当然，若租赁合同中约定水电费由租户承担的，现业主结算相关费用后，有权持租赁合同等相关材料要求“跑路”的租户予以追偿。
关于算错电表倍数导致电费增加的，物业公司应否承担责任。杨琳律师认为，如果因为物业公司及其工作人员工作失误，不履行或未适当履行管理职责导致电费增加的，物业公司应承担相关责任。但本案只是错算的，物业公司有权继续按正确的费用来要求业主缴纳，业主缴纳后可以向租户主张。
关于物业公司是否有权断水断电的问题，杨琳律师认为，物业公司虽然受供水单位委托代收水费，但并没有取代供水单位成为供水合同当事人，因此不能利用物业服务人的便利条件以业主欠费为由擅自停水、停电，侵害业主的用水、用电权益。
红星新闻记者 王震华 发自安徽合肥
（来源：红星新闻）